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Wie bewertet man eine Immobilie

Immobilien-Bewertung

Ablauf, Dauer und Wertsteigerung

Wenn Du als Verkäufer eine Auskunft über den Wert Deines Hauses oder anderer Immobilie in Erfahrung bringen möchtest, hilft da eigentlich nur eines:

Eine gute Immobilienbewertung.

Aber woher kommen die Daten, damit diese so genau wie nur möglich abgebildet werden kann? Wie viel kostet eine Immobilienbewertung eigentlich, welche Vorteile habe ich durch eine solche? Und: Wie kann ich als Eigentümer den Wert meiner Immobilie noch etwas steigern?

Der Marktwert eines Objekts wird anhand ähnlicher Vergleichsobjekte in der Umgebung ermittelt und somit geschätzt.

Wie funktioniert eine Immobilienbewertung

In der Regel ist es so, dass Du zwischen drei und vier Wochen warten musst, bis Dein Wertgutachten vorliegt. Deshalb ist es wichtig die Erstellung eines Wertgutachtens rechtzeitig in Auftrag zu geben und nicht damit bis zur letzten Sekunde zu warten.

Zwar gibt es auf Online-Portalen auch kostenlose Wertberechnungen, diese sind natürlich nicht so genau wie ein fachlich erstelltes Wertgutachten. Dennoch liefern sie einen guten ersten Eindruck, an dem Du Dich orientieren kannst.

Funktion der Immobilienbewertung

Ein Makler, der die Immobilienbewertung vornimmt, kennt den Markt in seiner Region sehr gut und kann auf dieser Grundlage den Wert viel eindeutiger schätzen.

Eine kostenlose Wertermittlung erfasst die Daten eher simpel. Du gibst an, wie viel Wohnfläche und Grundstücksfläche Du besitzt, wo Du wohnst und ob es sich um ein Haus oder eine Wohnung handelt. 

Daraufhin erhältst Du einen ungefähren Wert.

Die Immobilienbewertung von Tauriba

Wir bieten Dir ebenso eine kostenlose und völlig unverbindliche Berechnung Deines Objekts an. Der Unterschied zu anderen Rechnern:

Wir differenzieren nicht nur nach dem Haus oder der Wohnung, sondern bieten Dir auch die Bewertung gewerblicher Immobilien und Grundstücke an. Klickst Du beispielsweise auf “Haus”, kannst Du die Details angeben: Handelt es sich um ein Einfamilien-, Reihen-, Mehrfamilienhaus oder ist es eine Doppelhaushälfte?

Im Anschluss kannst Du die gesamte Grundstücksgröße angeben, sowie die Wohnfläche, die verfügbaren Räume (ohne Küche und Bad), wann das Haus gebaut worden ist und welchen Qualitätsstandard die Immobilie aufweist. 

Dann gibst Du an, wie das Haus aktuell genutzt wird. Ist es vermietet, besteht eine Eigennutzung oder steht es leer?

Bist Du der Eigentümer des Hauses? Und wofür benötigst Du den Immobilienwert? Du kannst in diesem Schritt auch angeben, ob Du Hilfe beim Kauf benötigst.

Als letzten Schritt trägst Du dann noch die Straße, die Postleitzahl sowie die Stadt ein und kannst die Berechnung abschließen.

Möchtest Du Deine Immobilie noch exakter bewerten, vereinbarst Du einen Vor-Ort-Termin mit einer umfassenden Analyse des Preistrends sowie der aktuellen Situation am Immobilienmarkt. Am Folgetermin (persönlich oder telefonisch - je nach Wunsch) erhältst Du dann Dein Ergebnis.

Kostenlose Immobilienbewertung bei TAURIBA

Wofür ist das Wertgutachten eigentlich notwendig?

In besagtem Gutachten ermittelt der Sachverständige alle Daten zur Immobilie. Das liefert die Basis, um eine Bewertung überhaupt erstellen zu können. In diesem sind der Verkehrswert, die Bausubstanz, die Lage, notwendige Reparaturen und Instandsetzungsarbeiten festgelegt. 

Ein Wertgutachten ist eine Entscheidungsgrundlage für Banken und Versicherungen.

Der Ablauf einer Immobilienbewertung

Um ein Objekt bewerten zu können, müssen mehrere Schritte durchlaufen werden. In Kürze sind das die folgenden:

  • Abschluss eines Sachverständigenvertrages + erforderliche Unterlagen bereitstellen
  • Begehung der Immobilie
  • Wertgutachten wird erstellt
Ablauf einer Immobilienbewertung

Zuerst musst Du etwas aktiv werden, wenn es um die Immobilienbewertung geht. Finde einen passenden Sachverständigen, der etwas von seinem Fach versteht. Dieser erhält von Dir alle relevanten Unterlagen für die Werteermittlung:

  • Größe der Immobilie
  • Grundbuchauszug
  • Baujahr
  • Nachweise zu Modernisierungen
  • Energieausweis
  • Auszug aus der Flurkarte
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Bauzeichnungen des Hauses
  • Erbbaurecht
  • Bei Mietobjekten: Mietverträge sowie Aufstellung der Nettokaltmieten
  • Bei Immobilien mit Denkmalschutz: Eine Kopie des Denkmalbescheides

Du kannst jedoch alles einfach dem Sachverständigen überlassen. Gegen eine Gebühr wird er alle Unterlagen bereitstellen.

Der nächste Schritt ist die Objektbegehung. Der Sachverständige wird einen Termin für die Besichtigung des Objekts vereinbaren. Nimm Dir dafür ausreichend Zeit, denn je nach Größe und Art der Immobilie kann das bis mehrere Stunden dauern.

Dabei prüft der Sachverständige unter anderem die Bausubstanz und den Zustand der technischen Anlagen. 

Zuletzt wird anhand der Unterlagen und der Erkenntnisse durch die Besichtigung das Wertgutachten erstellt. Dabei kannst Du zwischen einem Kurzgutachten von ein bis zwei Seiten oder einem Langgutachten (bis zu 40 Seiten) unterscheiden. 

Ein ausführliches Gutachten dauert in der Regel drei bis vier Wochen.

Verpflichte ich mich zu irgendwas, wenn ich Immobilie bewerte?

Nein, denn eine Immobilienbewertung ist zunächst völlig unverbindlich. Du gibst einfach Deine Daten zum Objekt an und erfährst kostenlos, wo der ungefähre Wert Deiner Immobilie im Moment liegt.

Du kannst also Deine Immobilie einfach bewerten lassen, ohne sie direkt zu verkaufen. Entweder Du entscheidest Dich während der Bewertung dazu, Dir einen kompetenten Makler zur Seite zu stellen oder Du schläfst erst nach der Immobilienbewertung ein bis zwei Nächte darüber und fasst dann Deinen Entschluss. 

Die Bewertung an sich ist aber zunächst einmal unverbindlich und verpflichtet Dich zu nichts.

Wie präzise ist die Bewertung?

Wie bereits erwähnt ist die Online-Berechnung anderer Portale nicht so exakt, weil sie lediglich nach der Immobilienart, der Wohn-, Grundstücksfläche und dem Ort fragt. Wir ermitteln den Wert auf unserer Homepage genauer, da wir Details berücksichtigen.

Exakter ist jedoch eine Immobilienbewertung, die Du bei uns in Auftrag gibst. Melde Dich per E-Mail oder telefonisch und besprich mit uns alles, was Dir unklar ist. Nutze unsere kostenfreie Strategieberatung, um den Vermarktungspreis Deiner Immobilie zu erfahren. Nach dem ersten Kontakt ermitteln wir den Markt-aktuellen Preis und erarbeiten für Dich eine individuelle Vermarktungsstrategie.

Präzision der Immobilienbewertung

Die kostenlose Online-Bewertung ist immer so genau wie die angegebenen Werte. Die Bewertung basiert dabei auf den aktuellen Durchschnittswerten in der Region

Sobald ein Objekt Besonderheiten aufweist, ist die Wertspanne größer. In diesem Fall empfiehlt es sich besonders, einen Sachverständigen hinzuzuziehen, der sich das Objekt genauer anschauen kann. 

Einen großen Unterschied machen auch Lage-Besonderheiten und Modernisierungen.

Worin unterscheidet sich die kostenlose Immobilienbewertung nun von einem Wertgutachten?

Die kostenlose Online-Immobilienbewertung ist eine relativ simple und schnelle Angelegenheit. Damit erhältst Du innerhalb von wenigen Minuten einen aktuellen Richtwert, den Du später für die Festlegung Deines Verkaufspreises heranziehen kannst. 

Der Anlass der Wertermittlung sowie die Art der Immobilie bestimmt jedoch, ob eine kostenlose Bewertung ausreicht oder Du ein vollständiges, kostenpflichtiges Wertgutachten durch einen Sachverständigen benötigst.

Bei einer vollständigen Bewertung achtet der Makler auf alle wertsteigernden und Wert-senkenden Kriterien einer Wohnimmobilie. 

Der Vorteil hiervon: Ein ausführliches Wertgutachten ist auch vor Gericht gültig.

Das ist im Fall eines Rechtsstreits oder einer Scheidung sinnvoll.

Wer ermittelt den Wert einer Immobilie?

Verschiedene Parteien können den Wert eines Objekts bestimmen. Das sind die folgenden:

  • Immobilienbesitzer
  • Immobilienmakler
  • Immobiliengutachter

Wir zeigen Dir, welche Unterschiede zwischen den Personen bestehen.

Zunächst kann die Bewertung durch Dich als Besitzer erfolgen. Dazu kannst Du den Hauswert überschlagen. Es bietet sich dabei an, Vergleichswerte ähnlicher Häuser heranzuziehen und Zu- oder Abschläge vorzunehmen. Das betrifft zum Beispiel die Lage Deines Objekts oder die Ausstattung.

Die großen Nachteile: Der hohe Aufwand und meistens das fehlende Know-How.

Außerdem fällt es Dir vielleicht durch den emotionalen Bezug schwer, Dein Objekt realistisch zu bewerten. Daher kommt es meistens zu einer Überschätzung.

In dem Fall bietet es sich an, einen Sachverständigen hinzuzuziehen. Durch einen Immobiliengutachter kannst Du eine genauere Hausbewertung erstellen lassen.

Das Beste: Du hast kaum Aufwand!

Vor allem ist eine Werteermittlung durch einen Sachverständigen notwendig, wenn Du einen Rechtsstreit am Hals hast oder Dich scheiden lässt und es darum geht, das Haus in gleichen Teilen zu verkaufen. 

Merke Dir: Nur ein schriftliches Verkehrswertgutachten wird vom Gericht anerkannt. 

Wusstest Du, dass auch das Finanzamt im Beispiel eines Erbfalls den Wert der Immobilie ermitteln kann? Dabei zieht das Amt die Bodenrichtwerte zur Berechnung hinzu.

Natürlich gibt es die Möglichkeit einer kostenlosen Hausbewertung auf Online-Portalen, aber es gibt auch eine ausführliche Ermittlung durch den Immobilienmakler.

Dieser begeht das Objekt und macht sich ein genaues Bild zum Grundstück und zum Objekt.

Wozu braucht man diese Bewertung?

Eine Immobilienbewertung ist dazu da, damit Du in Erfahrung bringst, wie hoch Du mit dem Angebotspreis einsteigen kannst. Nehmen wir einmal an, Dein Objekt ist 400.000 Euro wert, aber Du bietest das Haus oder die Wohnung für 800.000 Euro an. Dann kann es gut sein, dass Du die Immobilie überhaupt nicht verkaufen wirst. 

Denn: Eine Immobilienbewertung schätzt den tatsächlichen Wert des Objekts, so gut es geht, ein.

Damit erkennst Du, wie niedrig oder hoch Du Dein Haus, Deine Wohnung, etc. überhaupt anbieten kannst. Sieh also die Werteermittlung als Dein persönlicher Richtwert für den späteren Verkauf.

Insbesondere eine nachträgliche Anpassung des Preises wirkt sich negativ auf den Verkaufsprozess aus. Daher empfiehlt es sich, die Immobilie vorab bewerten zu lassen und danach erst den passenden Preis zu finden. 

Im Falle einer Erbschaft kannst Du beispielsweise mit einer Immobilienbewertung prüfen, wie hoch die Erbschaftssteuer ist. 

Des Weiteren ist sie notwendig, um der Bank den Wert des Objekts transparent darzulegen.

Welche Punkte beeinflussen den Wert des Objekts?

Mehrere Kriterien spielen eine Rolle bei der Bewertung eines Objekts. Das betrifft nicht nur die Größe, das Baujahr oder die Ausstattung. Wir zeigen Dir, welche Faktoren außerdem wichtig sind.

Die Lage sowie die Infrastruktur machen zum Beispiel einen Unterschied. Die Region beeinflusst maßgeblich den Verkaufspreis. Ein Gebiet in der Nähe einer größeren Stadt ist attraktiv für alle, die nicht lange pendeln und viele Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe haben möchten. 

Außerdem spielt das Gebiet eine Rolle - dabei unterscheidet man zwischen der Mikro- und Makrolage. Die Makrolage bezieht sich auf die Region sowie die Stadt und die Mikrolage auf die direkte Umgebung (Nachbarschaft). Sollte das Verkehrsaufkommen hoch sein, mindert das den Preis. Gibt es wiederum eine gute Anbindung an Geschäfte des alltäglichen Bedarfs, steigert das den Wert. Eine Lage am Wasser oder im Grünen wirkt sich ebenso positiv aus. Befindet sich ein Industriegebiet in der Nähe, ist das natürlich eher nachteilig. 

Zudem berücksichtigt man Entwicklungstendenzen der Gegend.

Neben der Gegend ist auch die Bausubstanz sowie der energetische Zustand des Hauses wichtig. Die Dicke des Mauerwerks, die Dämmung der Wände, die Isolierung des Daches, die Fenster, Türen, die Leitungen. All das ist im Energieausweis vereint.

Als dritter Punkt sind die Nutzungsmöglichkeiten zu nennen. Das betrifft die Anzahl der Zimmer, das Bad, ob ein Keller vorhanden ist, ein Wintergarten oder eine Terrasse. Hierbei gerät der Bebauungsplan in den Fokus.

Zu guter Letzt machen das Alter und die individuellen Merkmale des Objekts einen Unterschied. Das ist beispielsweise ein höheres Alter des Objekts. Insofern das Haus immer wieder instand gesetzt worden ist, erhöht das wieder den Gesamtwert.

Welche Verfahren zur Immobilienbewertung gibt es?

Es gibt nicht nur eine Methode eine Immobilie zu bewerten, sondern drei verschiedene:

  • Vergleichswertverfahren
  • Sachwertverfahren
  • Ertragswertverfahren

Ein Ertragswertverfahren kommt beispielsweise zum Einsatz, wenn es sich um ein vermietetes Objekt oder eine Gewerbeimmobilie handelt. Die drei Faktoren sind beim Ertragswertverfahren wichtig:

Das ist der Jahresreinertrag, der Bodenwert und der Vervielfältiger. Der Bodenwert beschreibt hierbei die reine Grundstückfläche ohne Immobilie. 

Das Vergleichswertverfahren ist interessant, wenn der Eigentümer selbst das Objekt bewohnt. Dabei ist die Frage wichtig, für welchen Preis ähnliche Immobilien in dieser Lage in der letzten Zeit verkauft worden sind. 

Sind nicht genügend Vergleichswerte vorhanden, kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz. Dabei ermittelt man den Wert auf der Grundlage der Kosten eines theoretischen Wiederaufbaus. Das Verfahren basiert auf den Herstellungskosten

Das bedeutet: Welcher Betrag würde anfallen, wenn man einen Neubau vorliegen hätte?

Die Grundlage bilden bei dieser Methode: Der Grundstückswert und alle baulichen Anlagen auf diesem.

Wie kann man den Wert steigern?

Eine Sache steht fest: Der Immobilienwert ist nicht in Stein gemeißelt, denn Du kannst immer noch ein paar Maßnahmen vornehmen, um den Wert etwas anzuheben.

Hierzu zählen natürlich Reparaturen und Instandhaltungen. Das bedeutet zwar, dass Du etwas Geld in die Hand nehmen musst, aber im Umkehrschluss wird sich das lohnen.

Bereits ein paar kleine Schönheitsreparaturen hier und ein bisschen Farbe da, wird einen enormen Unterschied beim ersten Eindruck des potenziellen Käufers bewirken!

Außerdem gibt es noch eine effektive Möglichkeit den Preis Deiner Immobilie zu steigern. Und zwar um bis zu 15 %...

… Damit ist das Homestaging gemeint, das wir Dir völlig kostenlos anbieten. Dabei wird Dein Objekt “entpersonalisiert”. Das heißt, der Interessent erkennt während der Besichtigung nicht mehr, dass hier eine bestimmte Person wohnt oder gewohnt hat. 

Beim Homestaging werden auch Reparaturen vorgenommen, dunkle Ecken werden belichtet und in Szene gesetzt. Zudem werden alle Räume mit modernen und zeitlosen Möbeln bestückt. 

Das hebt im Endeffekt nicht nur Deinen Verkaufspreis an, sondern es verkürzt auch die Verkaufszeit.

Neben Renovierungsarbeiten, Instandhaltungen und Sanierungen machen auch modernisierte Bäder einen Unterschied. Die sanitären Einrichtungen sollten auf jeden Fall auf die aktuellen Standards angepasst werden. Ebenso ist die Fassadendämmung entscheidend. Denn über die Fassade geht die meiste Energie einfach verloren. Vor einem Hausverkauf solltest Du daher auf jeden Fall abwägen, zu dämmen.

Der letzte Punkt betrifft die Heizungsanlagen. Sind diese in einem alten Zustand (40-70er Jahre), solltest Du diese auf jeden Fall modernisieren.

Vorteile einer professionellen Immobilienbewertung

Wird der Preis der Immobilie zu hoch angesetzt, schreckt das viele Käufer direkt ab. Ein zu niedriger Betrag ist ebenso unvorteilhaft, da das Interessenten verunsichert.

Ein erfolgreicher Immobilienverkauf ist von der richtigen Bewertung abhängig. 

Außerdem ist eine erste Immobilienbewertung kostenlos und unverbindlich. 

Daher steht fest: Du kannst dabei nichts falsch machen!

Zu guter Letzt besteht ein Vorteil darin, dass Du Dich durch eine Bewertung sicher fühlst. Hast Du Deine Immobilie richtig bewerten lassen - oder selbst bewertet - hast Du alles besser im Griff: Das bedeutet, Du bist in wichtigen Verhandlungen ruhig und nichts kann Dich so leicht aus der Ruhe bringen.

fazit

Eine Immobilienbewertung bietet Dir eine relativ verlässliche Orientierung, wie hoch Du später Deinen Verkaufspreis setzen kannst. Im Grunde genommen sagt die ermittelte Zahl aus, was Dein Objekt tatsächlich wert ist. Dabei kommt es auf die Immobilienart, die Wohn- sowie Grundstücksfläche, die Lage, die Zimmer und vieles mehr an.

Die kostenlosen Wertermittlungen im Internet sind für einen allerersten Anhaltspunkt gut, jedoch solltest Du auch einen Experten heranziehen und Deinen Immobilienwert exakter berechnen lassen. Ein Makler kennt sich mit dem Verkaufsspiegel in der Region am besten aus und kann viel exakter einschätzen, was das Objekt tatsächlich wert ist.

Natürlich lässt sich dieser auch steigern - das funktioniert über Homestaging, bei dem Schönheitsreparaturen vorgenommen werden. Außerdem bestückt der Stager das Objekt mit ansprechenden Möbeln und attraktiver Dekoration.

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