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Was ist Sale-and-Rent-Back?
Das Modell stammt ursprünglich aus dem angloamerikanischen Raum und gewinnt seit einigen Jahren auch in Deutschland an Bedeutung. Sale-and-Rent-Back (deutsch: "Verkaufen und zurückmieten") bedeutet, dass eine Immobilie verkauft wird, der ehemalige Eigentümer jedoch in seiner Immobilie wohnen bleibt und künftig eine Miete zahlt.
Die Immobilie wechselt den Besitzer, der Bewohner jedoch nicht sein Zuhause. Es handelt sich dabei um eine Mischung aus Immobilienverkauf und Mietvertrag mit klarer rechtlicher Grundlage. Das Wohnrecht wird in der Regel über einen regulären Mietvertrag abgesichert, gelegentlich auch notariell mit Sonderklauseln wie Kündigungsschutz oder Mietpreisbindung.
Vorteile für Eigentümer
Sofortige Liquidität ohne Umzug
Durch den Verkauf erhält der Eigentümer sehr kurzfristig Kapital. Das Geld kann für den Schuldenabbau, die Altersvorsorge, Pflege oder auch eine Schenkung genutzt werden – ohne das Haus verlassen zu müssen.
Planbare Miete statt laufender Kredit
Statt hohe Kreditraten zu zahlen oder neue Finanzierungen aufzunehmen, zahlt der ehemalige Eigentümer dann eine marktgerechte Miete. Gerade bei niedriger Restschuld oder lastenfreien Immobilien kann dies wirtschaftlich sehr attraktiv sein.
Vermeidung von Zwangsversteigerung oder Notverkauf
In finanziell schwierigen Situationen bietet Sale-and-Rent-Back eine strategische Alternative zum schnellen Notverkauf – mit deutlich höherer Planungssicherheit.
Emotionale Stabilität
Besonders für ältere Eigentümer ist es ein großer Vorteil, nicht aus dem vertrauten Umfeld heraus zu müssen. Die Bindung an Nachbarschaft, Haus und Garten bleibt bestehen.
Welche Voraussetzungen gibt es?
Nicht jede Immobilie eignet sich für dieses Modell. Voraussetzungen sind u. a.:
- Die Immobilie ist lastenfrei oder es besteht eine sehr geringe Restschuld
- Der Eigentümer ist bereit, auf den Eigentumstitel zu verzichten
- Die Immobilie ist für Investoren interessant (z. B. gute Lage, vermietbar)
- Ein rechtskräftiger Mietvertrag wird abgeschlossen – oft mit Mindestlaufzeit und Kündigungsschutz
Wichtig: In der Regel wird der Verkaufspreis unter dem Marktwert liegen, da Investoren das Mietverhältnis als Risiko einpreisen. Preisabschläge von 15 bis 30 Prozent sind nicht ungewöhnlich.
Welche Risiken und Nachteile bestehen?
Kein Rückkaufrecht garantiert
In den meisten Fällen ist eine spätere Rückübertragung der Immobilie nicht vorgesehen. Wer verkauft, gibt die Eigentumsrechte auch dauerhaft ab.
Mietanpassungen möglich
Zwar kann ein Mietvertrag Schutz bieten, langfristig sind jedoch marktübliche Mietanpassungen möglich. Ohne Index- oder Staffelmietbindung kann das zur Belastung werden.
Abhängigkeit vom neuen Eigentümer
Als Mieter ist man auf das Verhalten des neuen Eigentümer angewiesen. Ein vertrauensvolles Verhältnis ist daher zentral.
Verkauf unter Marktwert
Der Preisabschlag kann den Vermögensverlust erhöhen. Eine transparente Bewertung und professionelle Beratung sind deshalb entscheidend.
Für wen lohnt sich das Modell?
- Senioren mit geringer Rente und hohem Immobilienwert
- Menschen in Trennung, die Kapital benötigen aber im Haus bleiben wollen
- Selbstständige mit kurzfristigem Finanzierungsbedarf
- Erbengemeinschaften mit Uneinigkeit über Nutzung oder Verkauf
Wie läuft ein Sale-and-Rent-Back konkret ab?
- Wertermittlung der Immobilie durch neutralen Gutachter
- Anfrage bei Investoren oder Anbietern für Sale-and-Rent-Back
- Vertragsgestaltung mit rechtlicher Beratung: Kaufvertrag & Mietvertrag
- Notartermin und Auszahlung des Kaufpreises
- Langfristiges Mietverhältnis mit ggf. Sonderklauseln (z. B. Mietbindung, Schutzrechte)
Fazit: Verkaufen, bleiben, durchatmen
Das Sale-and-Rent-Back-Modell ist keine Standardlösung – aber eine echte Alternative in besonderen Lebenssituationen. Wer seine Immobilie zu Geld machen, aber nicht ausziehen will, findet hier eine mögliche Brücke zwischen Liquidität und Lebensqualität. Wichtig sind rechtliche Absicherung, professionelle Begleitung und eine realistische Preisvorstellung.
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