Immobilieneinwertung - Ablauf und Definition

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16.11.2021
Eine Immobilieneinwertung ist wichtig, wenn es darum geht, dein Objekt zu verkaufen. Hierbei spielt es zunächst noch keine Rolle, ob dir ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung gehört. Eine Immobilienbewertung ist immer dann sinnvoll, wenn du mit dem Gedanken spielst, dein Objekt eines Tages zu verkaufen. Die Immobilieneinwertung ist quasi die Grundlage zur Erstellung eines realistischen Verkaufspreises.
Immobilieneinwertung und der Nutzen dahinter
Immobilieneinwertung und der Nutzen dahinter

16.11.2021

Viele Gründe spielen eine Rolle, wieso du deine Immobilie verkaufen könntest (oder möchtest). Dazu zählen ein Wohnortswechsel, eine Erbschaft, ein neuer Beruf oder eine Scheidung. Ohne eine Immobilienbewertung ist es nur schwer realisierbar, den richtigen Verkaufspreis zu finden. 

Hierfür hilft eine detaillierte und leicht verständliche Einwertung des Objekts. In diesem Beitrag erfährst du, was eine Immobilienbewertung ist, wozu eine Einwertung Sinn ergibt und wie eine Immobilieneinwertung abläuft. Zuletzt stellt sich auch die Frage, was eine Einwertung kostet und wo du diese vornehmen kannst.

Was ist eine Immobilieneinwertung?

Bei einer Immobilieneinwertung geht es darum, das Objekt im Detail zu analysieren. Des Weiteren werden alle objektbezogenen Risiken und Potenziale bewertet. Dazu kommt auch die Bewertung der Mikro- und Makrolage sowie eine permanente Markt- und Trendforschung. 

Auch das aktuelle Kaufverhalten (Angebot und Nachfrage) der potenziellen Käufer ist entscheidend. Gemeinsam mit einem Experten findest du daraufhin den perfekten Verkaufspreis heraus. Das ist nur möglich, wenn der Sachverständige sich die aktuelle Marktsituation genau anschaut und Vergleichsobjekte am Markt recherchiert.

Wozu sollte man die Immobilie einwerten?

Damit ein Objekt überhaupt gewinnbringend verkauft werden kann, ist also eine Immobilieneinwertung zielführend. Ein Sachverständiger erstellt nach der Prüfung einer Immobilie entweder ein Kurz- oder Vollgutachten. 

Allein das letztere hat Bestand vor Gericht. Eine professionelle Immobilienbewertung kann aber nicht nur beim Verkauf einer Immobilie helfen, sondern auch bei allen Entscheidungen in Kapitalanlagen, bei einer Beleihungswertermittlung oder bei steuerlichen Anlässen.

Zudem macht es auch bei Vormundschaftsangelegenheiten Sinn, sein Vorhaben gegenüber dem Gericht darzulegen. Um eine wirtschaftlich vernünftige Handlungsabsicht nachzuweisen, gibt ein Betreuer ein Wertgutachten in Auftrag.

Wie läuft die Immobilieneinwertung ab?

Zu Beginn entscheidest du dich dafür, einen Gutachter oder einen Immobilienmakler zu beauftragen. Wir bieten dir im Übrigen auch eine vollständige und kostenlose Immobilienbewertung an. Kontaktiere uns einfach telefonisch oder per E-Mail. Sobald du Kontakt aufgenommen hast, können wir gemeinsam deine Immobilie besichtigen und alles Weitere besprechen.

Während der Immobilieneinwertung werden daraufhin alle notwendigen Fakten und generelle Daten erfasst und zusammengestellt. Je mehr Informationen du dem Experten mitteilst, desto besser. Denn auf dieser Basis wird der realistische Verkaufspreis ermittelt.

Nach der Besichtigung betrachtet der Gutachter alle einzelnen Aspekte und fragt nach, wenn etwas fehlen sollte. Auf den Kaufpreis haben viele Faktoren einen Einfluss. Dazu zählen die Bauqualität, der Zustand des Objekts, die Qualität des Dachs, des Bads und der Küche sowie der Boden. Auch ein Garten, ein Kamin oder ein Swimmingpool erhöhen den Wert.

Sobald alle Kriterien berücksichtigt worden sind, kann der Experte eine Einschätzung vornehmen. Hierbei ist der Verkehrswert quasi die Grundlage einer Werteermittlung. Hinzu kommt aber das Expertenwissen, das wir uns über Jahre erarbeitet haben. Auf dieser Basis können wir beurteilen, ob der Verkehrswert realistisch ist oder der Preis weiter oben oder unten anzusetzen ist. 

Auch wichtig ist die Atmosphäre, die im Objekt entsteht - so lässt sich sagen, dass nicht nur allein die Zahlen und Fakten wichtig sind. Wenn bei vielen potenziellen Käufern, die das Objekt besichtigen, ein positives Gefühl entsteht, erhöht das auch den Wert der Immobilie.

Unterschied zwischen Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren

Beginnen wir beim Sachwertverfahren, das wohl die bekannteste, aber auch komplizierteste Methode darstellt. Dieser wird auf dem Bodenrichtwert, den Herstellungskosten der Immobilie und den Herstellungskosten der Außenanlage berechnet.

Beim Vergleichswertverfahren hingegen nimmt der Gutachter die Bewertung auf der Grundlage realisierter Verkaufspreise vor. Die vergleichbaren Objekte dienen als Richtlinie. Das Ertragswertverfahren ist hilfreich, um ein Objekt gemessen an den Erträgen, die es als Mietobjekt erbringt, zu bewerten. Diese Methode wird angewendet, wenn der Nutzungszweck darin besteht, einen Gewinn mit der Immobilie zu erwirtschaften

Was bedeutet die gesetzliche Basis der Wertermittlung?

Die Grundlagen einer Ermittlung im Immobilienbereich sind im Baugesetzbuch (BauGB) oder Immobilienwertermittlungs-Verordnung (ImmoWertV) festgelegt. Wertermittlungen müssen demnach marktkonform, einheitlich und rechtssicher durchgeführt werden. Die Marktwertdefinition laut § 194 BauGB bildet die zentrale Vorschrift für die Bemessung der Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen.

Zur Ermittlung sind beispielsweise für Grundstücke Richtlinien erlassen worden. Diese gelten als Vorlage für die Ermittlung der Bodenrichtwerte, des Vergleichswerts und des Bodenwerts, des Sachwerts und des Ertragswerts.

Was kostet die Immobilieneinwertung?

Je nachdem, wo du die Immobilieneinwertung durchführst, kostet diese etwas oder ist kostenlos. Beispielsweise kannst du auf unserer Webseite eine Gratis-Immobilienbewertung durchführen lassen. Dabei ist es egal, ob du eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück verkaufen möchtest. 

Wir fragen im Detail nach und ermitteln somit auf einer ersten unverbindlichen Basis den Wert deines Objekts. Gerne kannst du im Anschluss auch persönlich auf uns zukommen und weitere Unklarheiten aus dem Weg räumen.

Neben der ersten Online-Bewertung kannst du zudem im Offline-Bereich deine Immobilie einschätzen lassen. Der Preis für ein Kurzgutachten beträgt ungefähr 500 Euro, ein Vollgutachten kostet zwischen 1500 und 2000 Euro. Dabei hat das Vollgutachten aber auch Bestand vor Gericht.

Wo kann ich die Einwertung sonst noch machen?

Nicht nur ein Sachverständiger kann deinen Immobilienwert schätzen, sondern beispielsweise auch Banken. Wusstest du, dass auch das Finanzamt eine Einschätzung vornehmen kann? Das ist immer dann der Fall, wenn es um Erbschaftssteuern geht. 

Am besten ist es für die erste Einschätzung, einen Makler zu beauftragen. Sobald du dann ein Vollgutachten benötigst, kannst du einen Gutachter hinzuziehen. In den seltensten Fällen empfiehlt es sich jedoch, die Immobilieneinwertung selbst vorzunehmen. Erst recht, wenn du noch keinerlei Erfahrungen in diesem Bereich sammeln konntest.

Gut möglich ist es dann, dass du etwas Wichtiges übersiehst oder vergisst. Und das kann letzten Endes dazu führen, dass du beim Verkauf einen falschen Preis ansetzt und mögliche Interessenten abschreckst.

Wusstest du: Es gibt neben den hauptberuflichen Sachverständigen (geprüfte, zertifizierte, öffentlich bestellte oder vereidigte) auch weitere Berufsgruppen, die im Immobilienbereich tätig werden können. Dazu zählen: 

  • Umlegungsstellen
  • Architekten, Bauingenieure
  • Steuerberater
  • Wirtschaftsprüfer
  • Bankangestellte im Realkreditbereich
  • Finanzierungsberater
  • Liegenschaftsverwaltungen

Fazit

Sobald du einen Scheidungsfall am Hals hast oder deine Wohnung einfach gern verkaufen würdest, kommt eine professionelle Immobilieneinwertung zum Zug. Denn erst durch eine derartige Immobilienbewertung weißt du, wie hoch du deinen Verkaufspreis später ansetzen kannst. 

Neben unserer kostenlosen Immobilienbewertung kannst du auch zu einigen weiteren Stellen gehen, die im Immobilienbereich Ermittlungen durchführen können. Wer aber ein Vollgutachten, das auch vor Gericht gültig ist, benötigt, sollte einen professionellen Gutachter hinzuziehen. Ein solches Vollgutachten kostet im Übrigen um die 1500 Euro.

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