Grundstück bewerten - Definition und Ablauf einer Immobilienbewertung

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9.11.2021
Ein Grundstück bewerten zu lassen bietet sich immer dann an, wenn du ernsthaft überlegst es zu verkaufen. Aber auch in einem Scheidungs- oder Erbschaftsfall ist es sinnvoll den Wert seiner Immobilie zu kennen. Mit dem Sachwertverfahren sowie dem Bodenrichtwert lässt sich eine solche Ermittlung durchführen.
Grundstück bewerten - wie eine solche Ermittlung abläuft
Grundstück bewerten - wie eine solche Ermittlung abläuft

9.11.2021

Du hast ein Grundstück geerbt oder vor längerer Zeit für relativ wenige Kosten in einer guten Lage erworben. Aber weißt du, wie viel dein Grundstück derzeit eigentlich wert ist? Das eigene Grundstück bewerten zu lassen, kann hilfreich sein, wenn du es später einmal verkaufen möchtest.

Außerdem ist eine solche Immobilienbewertung wichtig, wenn es sich um einen Erbfall oder eine Scheidung handelt. Daher erfährst du in diesem Beitrag, was eigentlich eine Grundstücks-Bewertung ist und warum sich diese als sinnvoll erweist. Außerdem erklären wir dir, wie eine Immobilienbewertung generell abläuft und welche Kosten dabei auf dich zukommen. Zu guter Letzt verraten wir dir, wo du dein Grundstück bewerten lassen kannst.

Was ist eine Grundstücks-Bewertung?

Bei einer Grundstücks-Bewertung geht es darum, den Verkehrswert deines Objekts zu ermitteln. Wie viel ist dein Grundstück wert und wie hoch kannst du deinen Preis beim Verkauf ansetzen? 

Ohne eine solche Grundlage kann es schnell passieren, dass du potenzielle Interessenten mit einem zu niedrigen oder hohen Betrag abschreckst. Nicht nur zu hohe, sondern auch zu niedrige Angebote, verunsichern den Käufer und führen dazu, dass du dein Grundstück nicht leicht loswirst.

Übrigens: Wenn Sachverständige ein Grundstück bewerten, unterscheiden sie zwischen dem Grundstückswert (Grundstück mit allen Gebäuden, die sich darauf befinden) und dem Bodenwert (unbebautes Grundstück).

Die Höhe des Grundstückspreises hängt von mehreren Kriterien ab

Hierzu zählen die Bebaubarkeit, die Lage, die Qualität des Bodens, die allgemeine Anbindung an die öffentliche Versorgung und die Größe. Je besser das Grundstück in diesen Bereichen ausgestattet ist, desto höher ist der Verkaufspreis.

Beispielsweise ist ein Grundstück umso wertvoller, je weniger andere Grundstücke sich in der unmittelbaren Nähe befinden. Bietet dein Objekt einen relativ freien Blick in die Ferne, erhöht sich der Wert. Ähnlich sieht es mit der Qualität des Bodens aus. Stand dein Objekt vor längerer Zeit auf einem Industriegebiet, befinden sich nun unter der Erde womöglich giftige Stoffe, die die Bodenqualität stark vermindern.

Wozu das Grundstück bewerten?

Es gibt mehrere Gründe, wieso es sinnvoll sein kann das Grundstück bewerten zu lassen. Dazu zählt nicht nur der mögliche Verkauf. Als Eigentümer solltest du wissen, wie viel Euro pro Quadratmeter dein Grund und Boden wert ist. 

Zudem kann es nach vielen Jahren Ehe passieren, dass du dich mit deinem Partner nicht mehr verstehst. Und es kommt zur Scheidung. Wenn beide jedoch das Grundstück erworben haben, muss der Erlös untereinander aufgeteilt werden. Eine Möglichkeit besteht dann wiederum darin, dass ein Ehepartner das Grundstück behält und den anderen auszahlt. 

Zudem kann es zu einem Erbschaftsfall kommen. Häufig entscheiden sich Erben jedoch für den Verkauf Ihres Grundstücks und lassen dieses zuvor von einem Experten bewerten.

Wie läuft die Immobilienbewertung ab?

Aber wie genau läuft nun eine solche Bewertung ab, und welche Verfahren gibt es bei der Immobilienbewertung? In Deutschland haben sich dabei drei Verfahren durchsetzen können. Je nach Immobilienart rückt hierbei ein anderes Vorgehen in den Fokus. Grundsätzlich kommen bei der Bewertung von unbebauten Grundstücken die gleichen Verfahren infrage wie bei bereits bebauten Objekten. 

Jedoch ist das Vergleichswertverfahren für unbebaute Grundstücke weniger gut geeignet, denn besonders in Städten sind solche Immobilien eher eine Rarität. Aufgrund dessen können auch keine Vergleichswerte herangezogen werden. Zudem ist auch das Ertragswertverfahren eher ungeeignet. Hierbei wird der Gewinn ermittelt, der mit einer Immobilie zu erzielen wäre. Unbebaute Grundstücke werden aber eher selten vermietet oder verpachtet.

Daher nutzen Sachverständige das Sachwertverfahren bei bebauten Grundstücken. Bei unbebauten Objekten wiederum beziehen sich Makler oder Gutachter auf die Bodenrichtwerte. Wusstest du? Alle zwei Jahre erstellen Gutachterausschüsse anhand der erzielten Kaufpreise die Bodenrichtwertzonen innerhalb einer Region.

Grundstücke mit einem ähnlichen Zustand bilden dann eine Zone. Somit spiegeln die Bodenrichtwerte den durchschnittlichen Verkaufspreis pro Quadratmeter wieder. Dabei sollte jedoch das Grundstück unbebaut sein.

Was kostet die Immobilienbewertung?

Die gute Nachricht direkt vorweg: Wir bewerten deine Immobilie kostenlos auf unserer Webseite. Eine solche Online-Einschätzung ist als erster Anhaltspunkt gut geeignet, um in Erfahrung zu bringen, wie viel dein Grundstück in etwa wert ist. Wenn du jedoch bereits ernsthaft mit dem Gedanken spielst, dein Objekt in Bälde zu verkaufen, solltest du auf alle Fälle einen Immobilienmakler, einen Gutachter oder die Bank bitten, dein Grundstück bewerten zu lassen.

Auch das Finanzamt kann eine Immobilienbewertung durchführen. Das ist immer dann der Fall, wenn es um die Erbschaftssteuer geht. Grundsätzlich hängt es vom geschätzten Wert ab, wie viel eine solche Ermittlung letzten Endes kostet. Ist dein Grundstück 100.000 Euro wert, kannst du ungefähr mit 1.000 Euro für die Immobilienbewertung rechnen.

Gutachter können für ihre Dienste im Übrigen einen vorher auszuhandelnden Betrag in Rechnung stellen, der meistens zwischen 0,5 und 1 % des Immobilienwertes liegt. Daher lohnt sich ein Vergleich verschiedener Gutachter. 

Wo kann ich mein Grundstück bewerten lassen?

Dein Grundstück kannst du im Offline- und Online-Bereich bewerten lassen. Letzteres bietet sich vor allem dann an, wenn du lediglich wissen möchtest, wie viel dein Grundstück in etwa wert ist. Hast du aber bereits sehr konkrete Pläne, was du mit deinem Objekt machen möchtest, solltest du auf alle Fälle dein Grundstück professionell (mit Erstellung eines Gutachtens) bewerten lassen. 

Grundsätzlich ist es auch möglich die Bewertung selbst vorzunehmen, jedoch ist ein solches Vorgehen weniger ratsam. Bist du ein Laie, dann könntest du dich bei diesem Vorgehen schwertun und übersiehst womöglich einen wesentlichen Faktor bei der Ermittlung. Außerdem erhältst du im Anschluss kein professionell erstelltes Gutachten, das auch vor Gericht Bestand hätte. 

Daher macht es auf alle Fälle Sinn einen Gutachter hinzuzuziehen, der Jahre an Erfahrung mit dir teilen kann. Benötigst du hingegen nur eine preisliche Einschätzung deines Grundstücks, kannst du einen Immobilienmakler beauftragen.

Fazit

Wer sein Grundstück in nächster Zeit verkaufen möchte oder generell in Erfahrung bringen will, wie viel das Objekt wert ist, der sollte einen Sachverständigen hinzuziehen. Eine Bewertung stellt auf alle Fälle die beste Grundlage dar, um einen geeigneten Verkaufspreis festlegen zu können. Eine solche Immobilienbewertung ist im Online-Bereich häufig kostenlos, kann aber im Offline-Bereich je nach geschätztem Immobilienwert steigen. Daher lohnt sich ein Vergleich der Gutachter vorab.

Hinsichtlich einer Grundstücks-Bewertung ergibt es Sinn, die Bodenrichtwerte heranzuziehen und das Sachwertverfahren zu nutzen. Grundstücke sind eher eine Rarität, daher lässt sich das Vergleichswertverfahren in den allermeisten Fällen auch nicht verwenden.

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