Wert einer Immobilie ermitteln - Online oder vor Ort?

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14.9.2021

Den Wert einer Immobilie zu ermitteln macht Sinn in einem Scheidungsfall, bei Erbstreitigkeiten oder wenn Du Dein Haus verkaufen möchtest. Deshalb macht es vorab natürlich Sinn, den genaue Wert zu kennen, um daraus den idealen Verkaufspreis festlegen zu können. Dabei gibt es drei Verfahrensarten: Das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

14.9.2021


Du hast noch keine Ahnung, was Deine Immobilie wert ist. Egal, ob es sich dabei um eine Eigentumswohnung, ein Haus oder ein gewerbliches Objekt handelt. Mit einem Online-Rechner ist es einfach und schnell machbar, die Immobilie bewerten zu lassen. Aber das ersetzt in den meisten Fällen keine Begutachtung vor Ort. 

In diesem Beitrag erfährst Du, wozu Du den Wert Deines Objekts überhaupt erfassen solltest. Zudem weißt Du im Anschluss, wie genau eine Onlinebewertung sein kann und welche Verfahrensarten es gibt.


Wozu soll man den Wert ermitteln?

Mehrere Gründe führen dazu, dass es sinnvoll wird, seine Immobilie ermitteln zu lassen. Zunächst einmal kann es sein, dass Du womöglich vorhast, Dein Objekt zu verkaufen. Vielleicht willst Du Dich vergrößern oder verkleinern. Und aufgrund dessen möchtest Du Deine Eigentumswohnung oder Dein Haus weitervermitteln. Natürlich solltest Du dann den Wert Deiner Immobilie kennen, um einen Verkaufspreis festlegen zu können.


Eine weitere Ursache kann eine Scheidung sein… Jahrelang hast Du mit Deinem Partner in einem Haus gelebt, aber nun habt ihr euch voneinander entfernt und möchtet die Scheidung. In einem solchen Fall ist ein Wertgutachten die Basis für die Ermittlung des momentanen Objekt-Wertes. 


Außerdem kann es zu Erbstreitigkeiten kommen. In einer solchen Situation ist es natürlich ebenso ratsam diese auf direktem Weg mit einem Experten zu schlichten. Denn auf einen Nenner wird man in einer solchen schwierigen Situation leider selten kommen. Eine neutrale dritte Person kann von außen Ratschläge geben und alle Parteien kompetent beraten.

Online oder lieber vor Ort?

Beide Wege können zum Erfolg führen: die Ermittelung des Wertes durch einen Rechner auf einer Webseite oder aber durch die Begutachtung direkt vor Ort. Jedoch kann eine “Offline”-Wertermittlung nicht vollständig durch einen Rechner ersetzt werden.


Daher ist es sinnvoll in einem ersten Schritt das Objekt im Online-Bereich zu beurteilen. Aber danach solltest Du Dich umfassend beraten lassen und die Immobilie gemeinsam mit einem Experten begehen. Denn vor Ort schaut sich der Makler alles genau an, er hat Vergleichswerte anderer Objekte dieser Region im Hinterkopf und kann die derzeitige Angebot-und-Nachfrage-Situation besser auf Dein Haus übertragen. Zudem schätzt er die Lage, die Ausstattung und den technischen Stand Deiner Immobilie genau ein.

Wir bieten Dir übrigens auch eine kostenlose Online-Ermittlung an. Diese geht zum Beispiel genauer auf die Objektarten ein und fragt spezifisch nach der Größe des Grundstücks, der Wohnfläche der Immobilie sowie den Räumen. Auf manchen anderen Seiten ist diese Ermittlung weniger genau, da die Anbieter in vielen Fällen nur nach der Fläche fragen. Somit kannst Du problemlos den Wert ermitteln und im Anschluss direkt mit der weiteren Planung bezüglich des Verkaufs Deines Hauses weitermachen. 


Genauigkeit der Onlinebewertung

Wie bereits erwähnt, kann eine Onlinebewertung recht genau sein, wenn spezifisch nach mehreren Einzelheiten gefragt wird. Das kann die Art des Hauses, die Anzahl der Räume oder die Ausstattung betreffen. Dennoch steht fest: Es ist immer gut im Anschluss einen Termin zur Begutachtung vor Ort festzulegen.


Eine Online-Bewertung ist grundsätzlich eine automatische Wertermittlung, die mit der Hilfe eines Algorithmus durchgeführt wird. Sie stützt sich dabei auf statistische Methoden auf der Grundlage vorhandener Preismodelle. Für Lage-übliche Objekte können durchaus sehr genaue Werte ermittelt werden. 

Welche Verfahrensarten gibt es?

Um den Wert ermitteln zu können, gibt es nicht nur eine Verfahrensart, sondern direkt drei verschiedene. Das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Bei allen Arten der Wertermittlung geht es darum, zwei Werte festzulegen: 


Den Verkehrswert und den Beleihungswert. Der Verkehrswert dient dazu, die Angemessenheit des Verkaufspreises einzuschätzen und der Beleihungswert gilt als Grundlage, um die Höhe einer Kreditgewährung festlegen zu können. 

Wertermittlung für welche Immobilien möglich und sinnvoll?

Fangen wir mit dem Vergleichswertverfahren an. Dabei werden Vergleichspreise von ähnlichen Objekten in Deiner Region herangezogen und mit Deinem Haus oder Deiner Wohnung verglichen. 


Dabei werden außerdem Faktoren wie der Preis, das Grundstück und die Lage betrachtet. Das Vergleichswertverfahren gilt als die genaueste Methode zur Wertermittlung von Objekten. Diese Wertermittlung kommt vor allem bei Grundstücken, Einfamilienhäusern, Reihenhäusern, Eigentumswohnungen und Doppelhaushälften zum Einsatz. 


Das Sachwertverfahren bewertet bebaute Grundstücke, die selbst genutzt werden. Dabei wird der Verkehrswert aus den Herstellungskosten abgeleitet. Diese Wertermittlung errechnet man aus dem Bodenwert, dem Wert der sonstigen Anlagen und der baulichen Anlagen. Das Sachwertverfahren kommt insbesondere bei alleinstehenden Häusern, bei denen Vergleichsobjekte so gut wie nicht vorhanden sind, zum Einsatz. Aber auch bei Gewerbeimmobilien oder denkmalgeschützten Häusern.


Zu guter Letzt findet das Ertragswertverfahren seine Anwendung, wenn es um die Generierung von Einkommen geht. Das Ertragswertverfahren ist sozusagen ein Preisvergleich von Objekten, bei denen der Ertrags- und Bodenwert zusammengezählt werden. Das letzte Wertverfahren kommt bei Mietobjekten wie Mehrfamilienhäusern oder Spezialimmobilien wie Parkhäusern, Hotels oder Tankstellen zum Einsatz. Ebenso macht diese Verfahrensart bei gemischt genutzten Grundstücken Sinn. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn sich im Erdgeschoss ein Supermarkt befindet und im ersten Geschoss eine Familie wohnt.

Für wen ist die Bewertung sinnvoll?

Eine Bewertung ist sinnvoll für Eigentümer, die sich vor dem Immobilienverkauf umfassend darüber informieren möchten, wie viel das Objekt wert ist. Der Immobilienwert bildet die Basis, um den Verkaufspreis überhaupt berechnen zu können. Um potenzielle Käufer - und davon direkt mehrere - ansprechen zu können, ist natürlich ein passender Angebotspreis unabdingbar. 


Dieser darf unter keinen Umständen zu hoch oder niedrig sein. Ist er zu hoch, schreckt das direkt die meisten Interessenten ab… Ist der Preis zu niedrig werden die Interessenten meistens misstrauisch und vermuten Mängel am Objekt.


Fazit


Folgendes kannst Du Dir merken, wenn es um das Thema Wert ermitteln geht: Eine Online-Bewertung ist ein guter erster Ansatz, um den Wert Deiner Immobilie einschätzen zu können. Insbesondere bei Lage-üblichen Objekten können genaue Werte festgelegt werden. Dennoch ersetzt das meistens nicht die Ermittlung durch einen Experten vor Ort. Du kannst Dich gerne telefonisch oder per E-Mail von uns beraten lassen und einen Termin zur Objektbegehung ausmachen.


Wichtig zu wissen ist, dass es nicht nur eine Verfahrensart gibt, sondern direkt mehrere. Je nach der Immobilienart kommt ein anderes Verfahren zum Einsatz: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Übrigens gibt es mehrere Gründe, wieso Du den Wert Deines Objektes in erster Linie erfahren möchtest: Erbstreitigkeiten, der Verkauf Deines Hauses oder Deiner Wohnung oder aber ein Scheidungsfall. Vergiss hierbei nicht: Ein Experte kann in diesen Situationen helfen und Dir kompetent zur Seite stehen. 


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