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FÜR Alle, die eine immobilie Verkaufen möchten

Wohnung und Haus verkaufen

Gründe und Ablauf

Du hast vielleicht mehrere Jahre in Deinem Haus gelebt, mittlerweile hast Du schon oft über einen Verkauf nachgedacht... Aber da stehen Dir noch etliche Unklarheiten im Weg:

  • Welchen Kaufpreis kann ich ansetzen?
  • Wie läuft das ab mit den ganzen Verträgen?
  • Muss ich die Besichtigung selbstständig durchführen?

Ein Hausverkauf sollte gut durchdacht sein, denn es stellt für die meisten Privatpersonen den Vermögenswert im Leben dar, der am größten ist. 

Vielleicht musst Du Dein Haus verkaufen, weil Du nach einer neuen (kleineren) Immobilie Ausschau hältst oder Du möchtest nicht mehr in dem Haus wohnen, weil Du Dich von Deinem Partner getrennt hast… Es gibt unzählige Gründe, sein Haus zu verkaufen. Wir stellen Dir die Wichtigsten vor.

Gründe eine Immobilie zu verkaufen

Das eigene Heim ist natürlich eine Immobilie, auf die man jahrelang hingearbeitet hat. Endlich ist sie abbezahlt! Daher ist sie etwas Besonderes - eine Geldanlage und eine Heimat mit vielen Erinnerungen. 

Daher gehört auch viel Überwindung dazu, sein Haus zu verkaufen. Mehrere Gründe spielen dabei eine Rolle: Zunächst wäre da das Alter. Treppensteigen, etliche Zimmer putzen, viele kleine Reparaturen - im Alter klappt das leider nicht mehr so gut wie noch in jungen Jahren. Deswegen entscheiden sich viele ältere Personen dafür, ihr Haus zu verkaufen und entweder in eine kleine Wohnung umzuziehen oder in ein Altersheim zu gehen.

Haus malern vor dem Verkauf

Auch ein Umzug ist ein Grund, warum man sein Haus verkaufen muss. Vielleicht zieht es Dich irgendwann einmal hinaus in die weite Welt? Oder Du musst Dich beruflich anders orientieren und ziehst aufgrund dessen in eine andere Stadt. Viele entscheiden sich auch bewusst dafür, auszuwandern.

Auch ein Erbe kann die Ursache für einen Hausverkauf sein

Nehmen wir mal einen sehr schönen Fall an: Du wachst eines Tages auf, das Telefon klingelt und eine Stimme sagt Dir: Glückwunsch, Du hast von Deiner Großtante eine Villa geerbt. In dem Fall würde wohl jeder umziehen und sein jetziges Haus verkaufen…

Natürlich kann es aber auch sein, dass sich die Familie vergrößert. Manche Eltern bekommen unerwartet Zwillinge und das kleine Häuschen reicht eben dann doch nicht aus. Oder aber es handelt sich um einen Todesfall... Denn Verkäufe können auch aus sehr unerfreulichen Gründen erfolgen. 

Wenn beispielsweise ein Elternteil verstirbt, möchten viele Personen nicht mehr in diesem Haus leben, weil sie alles an diese Person erinnert. Ebenso kann es zur Trennung kommen - und das ist nicht einmal selten in Deutschland. Einige Paare, die sich ein Eigenheim gekauft haben, müssen es direkt wieder verkaufen. Noch ehe sie dieses abbezahlt haben.

Wann sollte man sein Haus am besten verkaufen?

Den falschen Verkaufszeitpunkt erwischt und viel Geld verloren… Das ist wohl der worst case beim Thema Hausverkauf. Somit steht fest: Den richtigen Moment abwarten - aber wann genau ist der eigentlich?

Das lässt sich gar nicht so leicht beantworten, denn der richtige Zeitpunkt ist immer abhängig von der Immobilie sowie von den persönlichen Wünschen des Veräußerers. Viele Verkäufer werden vom Beruf oder persönlichen Angelegenheiten gedrängt und beeinflusst. Oft spielt ein neuer Beruf in einer anderen Stadt eine Rolle oder man hat den Kopf voll mit den Scheidungspapieren. 

Sobald ein Haus unter Zeitdruck verkauft werden muss, kann das meist nur über einen geringeren Angebotspreis erfolgen, als eigentlich erhofft. Wenn es möglich ist, solltest Du daher mit dem Hausverkauf warten und Dir genügend Zeit lassen. 

Das Ziel: Der bestmögliche Verkaufserlös. Aber nicht nur die ehemalige Partnerschaft, sondern auch steuerliche Aspekte können den idealen Zeitpunkt negativ beeinflussen. Sehr wichtig ist es, immer den aktuellen Immobilienpreisspiegel im Blick zu haben. Sobald die Preise steigen, hebt das natürlich auch den Wert Deines Hauses an. Übrigens: Je niedriger die aktuellen Zinsen sind, desto höher ist die Nachfrage am aktuellen Immobilienmarkt. Das solltest Du ebenso berücksichtigen.

Eine gute Idee ist es, hierfür einen kompetenten Makler zu beauftragen. Wir unterstützen Dich gerne beim Verkauf, bei der Bewertung und begleiten Dich bis zum Kaufvertrag beim Notar. Informiere Dich kostenlos auf unserer Homepage und kontaktiere uns gerne telefonisch oder per E-Mail.

Welche Besonderheiten gibt es beim Hausverkauf?

Im Gegensatz zum Wohnungsverkauf sprechen Hausinserate meistens eher Familien mit Kindern (und Haustieren) an, die einen Garten suchen und eine ruhige Lage bevorzugen. Dabei kommt es auf das gesamte Grundstück - und nicht nur auf das Haus an sich - an. Wenn Du Dein Haus verkaufen möchtest, solltest Du Dich am Bodenrichtwert Deines Grundstückes orientieren. Zunächst einmal solltest Du diesen zumindest kennen. 

Wichtig ist es auch, zu wissen, welche Umbaumaßnahmen am Haus überhaupt zugelassen sind. Denn nicht wenige Käufer möchten sich vergrößern.

Immobilien richtig verkaufen

Wie läuft ein Hausverkauf ab?

Am Anfang geht es darum, einen Termin mit uns zu vereinbaren. Vorausgesetzt Du möchtest nicht alles selbst übernehmen und benötigst Unterstützung beim Verkauf. Möglich sind natürlich beide Wege, sei aber darauf gefasst, dass der Hausverkauf mit einem großen Aufwand verbunden ist. Darüber hinaus kannst Du vielen Hürden begegnen. Daher bietet sich eine Unterstützung von einem Makler sehr gut an.

Egal, was Du verkaufen möchtest - ob Villa, Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus - wir wissen, worauf es dabei ankommt und gehen je nach Eigentumsart spezifisch beim Verkauf vor. Das betrifft auch das Ziel, den bestmöglichen Verkaufspreis zu erreichen. Außerdem haben wir eine Datenbank mit potenziellen Käufern parat. 

Schon sehr bald nach dem ersten Gespräch geht es um die Unterlagen für den Verkauf. Diese bereiten wir für Dich vor. Du musst Dich also um nichts mehr kümmern. Zusätzlich können wir für Dich das Objekt herrichten - mit Homestaging ist es einfach wie effizient möglich, die Immobilie neutral zu gestalten und somit einen um bis zu 15 % höheren Verkaufspreis zu erzielen. Zudem verkürzt sich in den meisten Fällen die Verkaufszeit.

Haben wir alle Informationen gesammelt, können wir Dir die vollständige Immobilienbewertung präsentieren. Die Vermarktungsstrategie Deines Hauses teilen wir Dir je nach Wunsch am Telefon oder vor Ort mit. Wir berichten Dir auch, welchen Verkaufspreis Du in etwa erzielen kannst.

Lege gemeinsam mit uns daraufhin einen guten Preis fest. Dabei orientieren wir uns am Objektalter, der Lage, dem Haustyp, dem Zustand und der Bauqualität. Angebot und Nachfrage bestimmen natürlich ebenso den aktuellen Verkaufspreis.

Ein gutes Exposé ist die Basis

Wir unterstützen Dich auch hierbei und schreiben das Exposé für Dich. Denn bereits beim Lesen entscheiden sich viele für oder gegen das Objekt. Am besten ist es, wenn Du uns alle wesentlichen Informationen zum Objekt vorab preisgibt.

Der nächste Schritt besteht darin, das Haus zu inserieren. Das kann über eine Online-Plattform erfolgen oder über die Presse. Daraufhin werden sich (hoffentlich) viele Interessenten bei Dir melden. Das Gute: Wir nehmen alle Anfragen für Dich entgegen, Du musst Dich also erst einmal um nichts kümmern. Das ist vor allem für Berufstätige wie Musik in den Ohren.

Allein bei Rückfragen werden wir uns bei Dir melden. Daraufhin vereinbaren wir Besichtigungstermine und führen durch. Du kannst dabei entscheiden, ob Du anwesend sein möchtest, oder eher nicht. Während der Besichtigung prüfen wir die Kaufkraft der Interessenten und sprechen alles mit Dir ab. Anschließend geht es um den Kaufvertrag beim Notar. Wir führen die Verhandlungen mit dem neuen Eigentümer durch und klären alle Details des Kaufvertrages. Dann bereiten wir den notariellen Kaufvertrag vor. 

Am Notartermin sind dann alle Parteien anwesend: Der Käufer, Verkäufer sowie der Makler und der Notar. Sind dann alle Rechnungen beglichen, Steuern gezahlt und keine Fragen mehr offen, erfolgt die Schlüsselübergabe.

Die Dauer des Hausverkaufs

Nun beantworten Dir die Frage, wie lange ein Hausverkauf ungefähr dauert. Der Erfolg für einen schnellen Verkauf liegt darin begründet, dass genügend Fachwissen und die erforderlichen Unterlagen rechtzeitig vorhanden sind. Das betrifft unter anderem den Energieausweis und den Auszug aus dem Grundbuch.

Die Zeitspanne unterscheidet sich je nach Bundesland. Durchschnittlich dauert der Verkauf bis zum Termin ca. 88 Tage. In Baden-Württemberg sind es beispielsweise 83 Tage, in Bremen 71 und in Mecklenburg-Vorpommern hingegen stolze 138 Tage. Die Dauer eines Hausverkaufs hängt von mehreren Faktoren ab. Zwei Komponenten sind dabei entscheidend: Der Marktwert sowie der Vermarktungsprozess.

Der Marktwert unterscheidet sich vom Verkehrswert

Beim Marktwert ist nicht der Verkehrswert des Objekts gemeint, sondern die Ausstattung (also die Eigenschaften) der Immobilie. Diese machen das Haus besonders und somit interessant für viele Käufer. Der Marktwert umfasst den Preis, den Du mit Deinem Objekt im Immobilienmarkt derzeit erzielen kannst. Dabei spielen die Lage, die Region, die Objektart sowie die Ausstattung eine Rolle.

Der Vermarktungsprozess hingegen beschreibt die Zeit, in der Du Dein Haus inserierst. Hierbei gilt: Je besser die Interessenten betreut werden (auch während der Objektbesichtigung), desto schneller erfolgt auch der Verkauf. Bereits der erste Eindruck entscheidet darüber, ob die Verhandlungen später erfolgreich sind.

Was wird schneller verkauft - ein Mehrfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung?

Eine Eigentumswohnung wird in der Regel am schnellsten verkauft. Danach kommen die Einfamilienhäuser auf Platz 2 und Mehrfamilienhäuser auf Platz 3… Hierbei ist aber auch der Angebotspreis entscheidend. Wenn dieser zu unrealistisch hoch oder niedrig angesetzt wird, klicken potenzielle Käufer direkt wieder weg. Entweder können sie den Betrag nie im Leben bezahlen oder sie sind skeptisch, weil sie nicht glauben, dass die Immobilie nur so wenig kostet. 

Daher bietet es sich an, vorab mit einem Makler zu sprechen, wie hoch man den Verkaufspreis ansetzen kann. Ebenso kannst Du Dir auf verschiedenen Suchportalen die Inserate ansehen. Bei welchem hast Du ein gutes Gefühl? Welchen Preis findest Du zu hoch und warum? Das ist ein erster Anhaltspunkt für Dein Objekt. Natürlich kannst Du für eine realistische Einschätzung nur vergleichbare Immobilien heranziehen.

So kannst Du die Dauer des Verkaufs verkürzen...

Mit einem kompetenten Immobilienmakler kann die Dauer verringert werden. Denn dieser stellt Dir alle wichtigen Unterlagen in kurzer Zeit zusammen. Insbesondere im Vermarktungsprozess kann er Dir behilflich sein. Denn meistens ziehen unvollständige Unterlagen den Verkauf unnötig in die Länge. 

Ebenso solltest Du daran denken, dass ein beglaubigter Grundbuchauszug zwei Wochen Bearbeitungszeit in Anspruch nimmt. Wenn Du jedoch bereits zu Beginn des Verkaufsprozesses Deinen Energieausweis und alle anderen, relevanten Unterlagen parat hast, bist Du auch schneller am Verkaufsabschluss dran.

Wichtig ist es auch in ein attraktives Exposé Zeit zu investieren. Vorausgesetzt Du kümmerst Dich alleine darum. Erstelle schöne Bilder, nutze am besten die Homestaging-Methode eines Maklers, der alle Ecken Deines Hauses ansprechend in Szene setzt. Der erste Eindruck bewirkt einen großen Effekt.

Auch das richtige Verhalten macht einen Unterschied

Wer sich professionell bei Besichtigungsterminen gibt, respektvoll und freundlich mit den Interessenten umgeht, wird umso schneller sein Haus verkaufen können. Ebenso solltest Du über alles Wichtige Bescheid wissen und möglichst jede Frage seitens der potenziellen Käufer beantworten können. Eine zügige Verkaufsabwicklung will gelernt sein!

Informiere Dich zu guter Letzt auch über Steuerzahlungen, denn beim Grundstückshandel kommen sowohl für den Käufer wie auch für den Verkäufer Steuern zu. Dazu aber später mehr...

Haus verkaufen - Mit oder ohne Makler?

Keine Frage: Mit Makler ist ein Hausverkauf deutlich entspannter und einfacher möglich. Ohne Hilfe stehst Du zunächst einmal vor einem riesigen Berg an Arbeit. Neben den privaten Angelegenheiten und dem Beruf ist das für die allermeisten Verkäufer nicht zu stemmen. 

Ein professioneller Makler kann Dir viel Ärger abnehmen. Du hast einen minimalen Zeitaufwand, denn er übernimmt alle organisatorischen Punkte und kümmert sich um die Verhandlungen sowie um die Vermarktung. Zudem kann er alle unerwartete Fragen und Probleme beantworten und den potenziellen Käufer direkt beraten. Des Weiteren kennt der Makler sich sehr gut mit dem regionalen Immobilienmarkt aus.

Welche Kosten entstehen, wenn ich einen Makler beauftrage?

Eine Maklergebühr entsteht nach Paragraf 652 BGB, sobald er einen Kaufvertrag aufgesetzt hat und Kaufinteressenten nachweisen kann. Anders als bei den Kosten für den Notar besteht bei der Maklergebühr keine Gebührenordnung, die die Basis regelt. Daher gilt: Die Höhe der Maklergebühr ist frei wählbar. Jedoch ist diese zumindest bei Mietverträgen auf maximal 2 Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer begrenzt.

Beim Verkauf von Objekten gibt es seit dem 23.12.2020 ein Gesetz zur Aufteilung der Maklergebühr. Die Maklerkosten werden in der Regel 50:50 zwischen dem Verkäufer und Käufer aufgeteilt.

Makler beauftragen

Was ist der richtige Verkaufspreis?

Wie bereits kurz erwähnt, hängt der Verkaufspreis von mehreren Faktoren ab. Das betrifft die Lage, die Umgebung, den Zustand sowie die Ausstattung des Objekts. Natürlich gilt unabhängig davon: Je höher die allgemeine Nachfrage und geringer das Angebot, desto mehr kannst Du den Preis steigern.

Befindet sich das Haus in einer Übergangslage zwischen Stadt und Land, hat vielfältige Einkaufsmöglichkeiten in unmittelbarer Nähe und ist in einer Seitenstraße? Dann erhöht sich auch der Verkaufspreis. Eine vorteilhafte Verkehrsanbindung wirkt sich ebenso positiv auf den Preis aus.

Natürlich spielt auch der Zustand des Hauses eine Rolle. Die energetische Beschaffenheit, Instandhaltungsmaßnahmen, mögliche Mängel, Kernsanierungsbedarf - all das kann den Betrag positiv oder negativ beeinflussen.

Die Ausstattung befasst sich mit den Sanitär- und Heizungsanlagen, den Fenstern und Bodenbelägen. Dabei kannst Du zwischen einer einfachen, mittleren, gehobenen und stark gehobenen Ausstattung unterscheiden.

Wir helfen Dir gerne bei der richtigen Ermittlung Deines Verkaufspreises. Informiere Dich einfach auf unserer Webseite, rufe uns direkt an oder schreibe uns eine E-Mail zur Kontaktaufnahme.

Entstehen Steuern beim Verkauf?

Die Antwort lautet: Ja, beim Hausverkauf können Steuern anfallen. Unter den folgenden Umständen ist Dein Haus steuerpflichtig:

  • Das Objekt ist Teil eines Betriebsvermögens
  • Das Haus oder die Wohnung wurde nicht zu Wohnzwecken verwendet; zwischen Kauf und Verkauf liegen keine zehn Jahre (Spekulationssteuer)
  • Du hast in den vergangenen 5 Jahren drei Immobilien verkauft (Drei-Objekte-Grenze)

FAZIT

Haus verkaufen

Ein Hausverkauf ist auf der einen Seite verbunden mit viel Aufwand und auf der anderen Seite ist es für viele eine sehr private Angelegenheit. Denn nicht selten hängen an einem Objekt zahlreiche Erinnerungen. Ein Makler kann insbesondere beim Thema Aufwand helfen und unterstützt Dich während des gesamten Ablaufs.

Die Gründe, warum ein Hausbesitzer, sein Objekt verkaufen möchte, sind zahlreich. Das kann das hohe Alter der Person, ein Erbe, eine Scheidung oder einen Todesfall betreffen.

Die Maklergebühr wird übrigens seit dem 23.12.2020 jeweils zur Hälfte vom Käufer und Verkäufer getragen. Beachte aber nicht nur Gebühren, sondern auch womöglich anfallende Steuern.

Ein kompetenter Immobilienmakler kann Dir nicht nur dabei helfen, den richtigen Verkaufspreis anzusetzen, sondern unterstützt Dich auch beispielsweise mit der Homestaging-Methode, um den Preis beim Verkauf noch etwas anzuheben.

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