Immobilienbewertung als Fundament für den Verkaufserfolg

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8.3.2022
Die Immobilienbewertung spielt eine entscheidende Rolle beim Verkauf. Hast du wenig Erfahrung mit der Ermittlung, so ist es nur unter erschwerten Bedingungen möglich, realistische Preise zu ermitteln.
Die Immobilienbewertung - Fundament für den Verkaufserfolg
Die Immobilienbewertung - Fundament für den Verkaufserfolg
8.3.2022

Setzt du zum Beispiel die Preise zu hoch an, dann werden sich nur schwer Käufer finden lassen. Aber auch zu geringe Preise werden sich renditeschmälernd auswirken bzw. den Verkauf für dich zu einem unlukrativen Geschäft machen.

Deshalb braucht es einen kompetenten Ansprechpartner, der mit der Immobilienbewertung vertraut ist. Damit einhergehend ist es ebenso wichtig, den lokalen Markt zu kennen. Folglich ist die Kooperation mit einem Immobilienmakler eine gute strategische Vorgehensweise, um deine Immobilie zu marktgerechten Preisen zu verkaufen. Neben besseren Preisen, die du mit einem Immobilienmakler erzielst, kannst du ebenso deine Immobilie in einem kleineren Zeitabschnitt verkaufen.

Im weiteren Verlauf erfährst du, welche Verfahren es bei der Immobilienbewertung gibt und wie du selbst proaktiv werden kannst, um den Wert deiner Immobilie zu erhalten.

Wie funktioniert das Sachwertverfahren?

Beim Sachwertverfahren werden mehrere Faktoren bei der Wertermittlung mit einbezogen. Zum einen wird der aktuelle Preis ermittelt, der sich auf das Grundstück und die Immobilie selbst bezieht. Dieser Wert ist variabel und nicht fix, sodass weitere Einflüsse möglich sind.

Ist die Immobilie in einem gepflegten Zustand, wie zum Beispiel durch Modernisierungsmaßnahmen, so wird es den Wert erhöhen. Konträr dazu kann der Wert negativ beeinflusst werden, wenn Immobilien in einem baufälligen Zustand sind. Unter Einbeziehung der Einflussfaktoren wird letztlich ein Marktwert ermittelt, der auch als Verkehrswert bezeichnet wird. Zusätzlich kann es sich bei der Wertermittlung um den Beleihungswert handeln. Dieser bildet die Grundlage für Finanzdienstleister bzw. für Banken, um einen Kredit auszustellen.

Wie berechnet sich das Vergleichswertverfahren?

Beim Vergleichswertverfahren handelt es sich um ein weit verbreitetes Wertermittlungsverfahren. Ausgangspunkt für die Bewertung bilden andere Objekte bzw. Immobilien, um hieraus Vergleichswerte zu ziehen. Dies setzt voraus, dass die Vergleichsobjekte identisch zum Objekt sind, welches im Fokus der Wertermittlung steht.

Auch hier kommen diverse Faktoren zum Einsatz, die auf das Endergebnis Einfluss nehmen. Neben dem Kaufpreis spielt der Objektzustand eine substanzielle Rolle als auch die Größe und die Lage. Die Ermittlung ist äußerst komplex, weshalb es einen erfahrenen Experten braucht, um realistische Werte zu erzielen. Auch hier wird im Anschluss ein Marktwert oder ein Beleihungswert für Banken ermittelt.

Was ist das Ertragswertverfahren?

Werden Immobilien als Wertgeldanlage erworben, so kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Anhand dessen soll ermittelt werden, wie viel Gewinn bzw. Rendite erwirtschaftet werden kann. Der Ertragswert gibt somit wider, inwieweit es lukrativ ist, eine Immobilie zu erwerben.

Die Werte werden ermittelt, indem die Erträge aus der Miete errechnet werden. Abseits davon spielt der Bodenwert eine Rolle, um die Renditeaussichten realistisch einzuschätzen. Es ergeben sich zwei Werte, die isoliert voneinander, berechnet werden. Zum einen wird das Grundstück auf den Ertragswert untersucht. Auf der anderen Seite wird das Objekt bzw. die Anlage selbst auf den Ertragswert untersucht. Die Werte werden getrennt voneinander ermittelt, weil der Bodenwert nicht an Wert verliert, während Objekte einen Wertverlust erleiden können.

Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert?

Letztlich ist es für dich ebenso wichtig, zu wissen, mit welchen Maßnahmen du den Wert deiner Immobilie erhalten kannst. Deshalb folgen Informationen, die dir aufzeigen, wie du aktiv dazu beitragen kannst, deine Immobilie in einem einwandfreien Zustand zu halten.

Ein wesentlicher Einflussfaktor, der nicht beeinflussbar ist, bezieht sich auf die Lage der Immobilie. Möchtest du eine Immobilie erwerben oder verkaufen, so ist es bedeutsam, die Lage mit einzubeziehen. Dabei gibt es zwei Arten, die Lage einer Immobilie zu beurteilen. Zum einen gibt es die Makrolage. Hier wird die Attraktivität der Stadt oder Region begutachtet. Wirtschaftliche Stärke und eine hohe Nachfrage wirken sich positiv auf den Verkaufspreis aus.

Auf der anderen Seite sprechen Experten auch von der Mikrolage. Diese bezieht sich auf das nähere Wohnumfeld. Diesbezüglich spielt der Anschluss an öffentliche Verkehrsmittel eine wichtige Rolle. Zusätzlich werden weitere Angebote, im näheren Umfeld, mit einbezogen. Ein solides Angebot an Bildungseinrichtungen, Kitas und Einkaufsmöglichkeiten erhöht die Attraktivität einer Immobilie. Im gleichen Zuge wird dies die Preisgestaltung positiv beeinflussen.

Es kann auch passieren, dass der Wert der Immobilie sinkt, ungeachtet dessen, in welchem Zustand ein Objekt sich befindet. Steigt beispielsweise die Kriminalitätsrate in einem Gebiet, so kann es zu einem Werteverlust kommen. Auch eine negative wirtschaftliche Entwicklung kann dazu führen, dass die Nachfrage nach Immobilien rapide sinkt. Dies wird zur Folge haben, dass auch die Preise für Immobilie entsprechend sinken werden. Folglich ist es für den Kauf und Verkauf wichtig, mögliche Negativfaktoren zu berücksichtigen, um frühzeitig Maßnahmen einleiten zu können.

Schließlich kannst du selbst proaktiv werden, um den Wert deiner Immobilie zu erhalten. Hierzu gehören etwaige Reparaturmaßnahmen, die im Idealfall frühzeitig initiiert werden. Nachlässigkeiten können dazu führen, dass der Immobilienwert sinkt. Risse im Mauerwerk können beispielsweise dazu führen, dass Feuchtigkeit ins Mauerwerk eindringt. Dies kann wiederum zur Schimmelbildung führen. Folglich ist es bedeutsam, frühzeitig zu reagieren.

Bei Bedarf ist es ratsam, Modernisierungsmaßnahmen einzuleiten, sollte die Fassade und das Dämmmaterial der Immobilie in die Jahre gekommen sein. Die Investition in modernisierende Maßnahmen zahlt sich langfristig aus. Gleichzeitig kommt es der Energiebilanz zugute, weil man auf diese Weise den Wärmeverlust mindern, was zur Kostenersparnis führt.

Abseits davon kannst du die Ausstattung einer Immobilie verbessern, um eine Wertsteigerung zu erzielen. Dies können beispielsweise hochwertige Fliesen im Bad sein bis hin die komplette Sanierung der sanitären Einrichtung. Dies kannst du ebenfalls in anderen Räumlichkeiten vornehmen. Auf diese Weise kannst du den Wert signifikant steigern. Schlussendlich spielt der Kosten-Nutzen-Faktor eine essenzielle Rolle.

Möchtest du wissen, inwieweit sich bestimmte Maßnahmen noch lohnen? Dann kannst du dich mit einem Immobilienmakler in Verbindung setzen. Makler blicken auf wichtige Erfahrungswerte zurück und bieten eine kompetente Beratung an, wenn es um Werterhalt geht. Zusätzlich kannst du eine Immobilienbewertung vornehmen lassen, um einen realistischen Verkaufspreis zu ermitteln.

Fazit

Die Bewertung einer Immobilie ist eine komplexe Angelegenheit, die für Laien nur bedingt realisierbar ist. Aufgrund der viele Faktoren, die sich gegenseitig beeinflussen, braucht es Experten, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Deshalb solltest du dich idealerweise mit einem Immobilienmakler in Verbindung setzen. Hiermit gehst du sicher, dass der Verkaufswert weder zu hoch noch zu gering ausfällt. Die Fachexpertise von Immobilienmaklern wird dir voll umfassend zugutekommen. Neben der Immobilienbewertung bieten dir Makler weitere Dienstleistungen an, um dich zu entlasten. Du kannst die Verwaltung einem Makler überlassen bis hin den Verkauf in die Hände eines Maklers geben.


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