Dafür kannst du einen Gutachter oder einen Makler beauftragen. Verkäufer lassen ihre Immobilie üblicherweise bewerten, um den konkreten Wert ihrer Immobilie in Erfahrung zu bringen, aber auch um den bestmöglichen Preis erzielen zu können. Auch als Käufer hat man die Möglichkeit einen Makler oder Gutachter zu beauftragen und eine Immobilie bewerten zu lassen. Damit kannst du dich vor zu hohen Preisen schützen.
Die verschiedenen Bewertungsverfahren
Um eine Immobilie zu bewerten gibt es verschiedene Verfahren. Das wohl gängigste Verfahren ist das Vergleichswertverfahren. Hierbei wird der Wert der entsprechenden Immobilie oder des Grundstückes ermittelt. Das bedeutet, der Marktwert wird von anderen tatsächlich realisierten Kaufpreisen abgeleitet, die unter anderem in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit und Zuschnitt weitestgehend mit dem zu vergleichenden Grundstück übereinstimmen.
Dieses Verfahren wird meist bei Wohnimmobilien, also Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser angewendet.
Ein weiteres Verfahren ist das Sachwertverfahren. Dieses findet ebenfalls bei Wohnimmobilien sowie öffentlichen Gebäuden oder Industrieobjekten Anwendung. Hierbei steht nicht der Marktwert, sondern eher die bauliche Substanz im Vordergrund. Die Wertermittlung ist hierbei sehr komplex und bezieht Faktoren wie Bodenrichtwert, Herstellungskosten und altersbedingter Wertverlust in die Berechnung ein.
Der Makler oder Gutachter ermittelt den Wert zunächst anhand von Vergleichswerten. Danach werden die Regelherstellungskosten festgestellt sowie die Gebäudeherstellungskosten prozentual aufgrund des Alters abgezogen. Der ermittelte Gebäudesachwert wird zum Grundstückswert addiert. Abschließend wird der Immobilienwert an den Markt angepasst. Hierbei gibt es regionale Unterschiede, die durch Angebot und Nachfrage bestimmt werden. Dieses Verfahren ist sowohl für Verkäufer als auch für Käufer von Vorteil.
Das dritte Verfahren um eine Immobilie oder ein Grundstück bewerten zu lassen ist das Ertragsverfahren. Wie der Name schon sagt steht hierbei die mögliche Rendite im Vordergrund. Dieses Verfahren wird am häufigsten bei der Bewertung von Unternehmen oder vermieteten bzw. verpachteten Grundstücken angewendet.
Aber auch bei Mietwohn- und Geschäftsgrundstücken sowie Spezialimmobilien, zum Beispiel Parkhäuser oder Tankstellen, findet dieses Verfahren Anwendung. Da sich der Grundstückspreis nicht verändert, erfolgt die Grundstücksbewertung losgelöst von der Immobilie selbst. Die Immobilie wird bei diesem Verfahren ausschließlich als Kapitalanlage gesehen, mit der Erträge erzielt werden soll.
Die Faktoren Bewirtschaftungskosten und Mieteinnahmen, Restnutzungsdauer sowie baulicher Zustand sind bei der Bewertung von großer Bedeutung. Dein Immobilienmakler wird aus weiteren Faktoren wie Liegenschaftszins, Reinertrag, wertbeeinflussende Umstände und Vervielfältiger den tatsächlichen Ertragswert eines Mietobjekts berechnen.
Da sich das Verfahren auf reale Miteinnahmen stützt, gilt dieses Verfahren als praxisnah und verlässlich. Der Käufer hat damit eine Sicherheit, dass sich eine Investition langfristig lohnen kann und der Verkäufer kann die Immobilie zu einem angemessenen Preis ansetzen.
Diese Faktoren beeinflussen den Wert
Es gibt verschiedene Faktoren, die den Wert einer Immobilie beeinflussen. Zum einen spielt natürlich die Lage der Immobilie eine Rolle. Experten entscheiden hier zwischen der Makro- und der Mikrolage. Unter der Makrolage versteht man eine Region oder Stadt. Der wirtschaftliche Entwicklungsstand der Region bzw. der Stadt sowie die Zukunftsperspektiven (Bevölkerungswachstum, Arbeitsplätze etc.) fließen in die Bewertung der Makrolage ein. Innerhalb der Makrolage befindet sich die Mikrolage.
Auch hier gibt es Unterschiede, beispielsweise in Infrastruktur und lokalem Wohnumfeld. Ratsam ist es, einen Makler aus der näheren Umgebung zu beauftragen. Dieser kennt die örtlichen Begebenheiten und kann dich so optimal betreuen.
Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis. So ist es auch bei Immobilien. Die Marktbedingungen beeinflussen den Wert der Immobilien und können regional schwanken. Du kannst davon ausgehen, dass die Quadratmeter- sowie Immobilienpreise in beispielsweise Großstädten um einiges höher sind als in ländlichen Regionen.
Ein weiteres Kriterium ist Alter und Zustand der Immobilie. Hat die Immobilie feuchte Wände und einen feuchten Keller oder sogar Schimmel, sinkt der Wert rapide. Aber auch eine veraltete Heizung, alte Leitungen oder fehlende Wärmedämmung lassen den Wert eines Hauses oder einer Wohnung sinken. Ist beispielsweise die Heizungsanlage oder die Wärmedämmung modernisiert, lässt dies den Wert einer Immobilie steigen.
Aber auch eine gehobene Ausstattung des Hauses mit beispielsweise mehreren Bädern, hochwertigen Fliesen oder Bodenbelägen wirken sich positiv auf die Höhe des Preises aus. All diese Kriterien wird dein Makler berücksichtigen, wenn du dich dafür entscheidest eine Immobilie professionell bewerten zu lassen.
Kosten für eine Immobilienbewertung
Entscheidest du dich für einen offiziellen Gutachter, liegen die Kosten durchschnittlich zwischen 2.000 Euro und 3.000 Euro. Bei Maklern ist die Bewertung und ein Erstgespräch kostenlos. Grundsätzlich unterscheidet man zwischen der Innenprovision, der Außenprovision und einer Mischform beider Provisionstypen. Bei der Innenprovision stehen Verkäufer und Makler in einem Geschäftsverhältnis, der Käufer ist nicht einbezogen.
Gegenteiliges ist der Fall bei der Außenprovision. Hier einigen sich Käufer und Makler, der Verkäufer ist außen vor. Die häufigste Form ist die Mischform, bei der Käufer und Verkäufer die Maklerprovision gemeinsam zahlen. Seit der Neuregelung zur Provisionsteilung vom 23. Dezember 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklergebühren. Der Käufer trägt dabei allerdings maximal die Hälfte der Kosten.
Die Gesamtkosten für einen Makler sind in der Regel frei verhandelbar. Meist richtet sich die Höhe der Maklergebühr aber nach dem Kaufpreis der Immobilie. Je nach Bundesland ist der Prozentsatz unterschiedlich hoch. Die Provision bewegt sich zwischen 3 und 7 Prozent des Kaufpreises. Achte darauf, die Maklergebühr im Vorfeld festzulegen, um böse Überraschungen im Nachhinein zu vermeiden.
Fällig werden die Kosten meist nach Abschluss eines Kaufvertrags, das heißt nach Leistung der Unterschrift beim Notar. Natürlich sind auch individuelle Sonderregelungen nach Absprachen mit deinem Makler möglich.
Wahrscheinlich hast du im Laufe des Textes festgestellt, dass die Immobilienbewertung ein komplexes Thema ist. Um die verschiedenen Teilbereiche dennoch verständlich zu erklären, wurden im vorgenannten Text die grundlegendsten Informationen in Kürze dargestellt.
Egal ob du Käufer oder Verkäufer bist: Als Laie wird es sich lohnen einen Immobilienmakler zu Rate zu ziehen. Dieser wird für dich das passende Verfahren finden, um dein Anliegen bestmöglich zu vertreten und den bestmöglichen Erfolg für dich zu erzielen.
