Haus bewerten - und der Unterschied zwischen Verkehrs- und Verkaufswert

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9.8.2021

Was ist mein Haus eigentlich wert? Diese Frage stellt sich wohl jeder, insbesondere vor dem Verkauf des eigenen Objekts. Der Grund: Über den Erfolg eines Hausverkaufs entscheidet in den meisten Fällen der richtige Angebotspreis. Und dieser sollte vor allem realistisch und weder zu hoch, noch zu niedrig angesetzt sein.

9.8.2021

Ansonsten inserierst Du Deine Immobilie zum Beispiel in einem Online-Portal und wartest Wochen oder Monate darauf, dass sich potenzielle Käufer bei Dir melden. Das kann langwierig und mit Kosten verbunden sein.

Wozu sollst Du Dein Haus bewerten?

Du kannst Dein Haus in einem ersten Schritt online bewerten lassen. Wir bieten Dir eine kostenlose Bewertung Deiner Immobilie auf unserer Homepage an. Unsere Online-Bewertung ist präziser als vergleichbare Rechner anderer Webseiten, denn wir fragen genauer nach. Wir unterscheiden zwischen den verschiedenen Immobilienarten, Du gibst Deine Wohnfläche an, die Anzahl der Räume, das Jahr, in dem das Objekt erbaut worden ist, wie der Qualitätsstandard ist, und vieles mehr.


Dennoch ist es wichtig, gemeinsam mit einem Makler eine genauere Einschätzung vor Ort vorzunehmen. Denn anhand der Vergleichswerte lässt sich ein Hauswert genauer einschätzen. Das wirkt sich im Endeffekt auf einen wesentlichen Faktor aus: den Verkaufspreis.


Wie bereits kurz erwähnt ist es sinnvoll, sein Haus bewerten zu lassen, bevor man ernsthaft über einen Verkauf nachdenkt. Denn hast Du Dein Haus schätzen lassen, ist es umso einfacher gemeinsam mit dem Makler oder alleine den perfekten Verkaufspreis anzusetzen. 


Außerdem kann es für Dich interessant sein, zu wissen, wie viel Wert Dein Haus generell mit sich bringt. Auch, wenn Du es im Moment vielleicht noch gar nicht verkaufen willst. Eventuell willst Du Dein Haus später einmal an Deine Kinder vererben oder Deinen Angehörigen schenken. 


Im Falle einer Erbschaft sollte auch vorab geklärt werden, wie die Höhe der Erbschaftssteuer in etwa ausfällt. Denn ein hoher Wert bedeutet natürlich auch eine hohe Erbschaftssteuer. 


Wie wird der Wert des Hauses eigentlich ermittelt?

Das kann über verschiedene Bewertungsverfahren erfolgen: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren. Ein Vergleichswertverfahren ist beispielsweise für Eigentumswohnungen geeignet. 

Das Sachwertverfahren wendest Du bei Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser und teilweise auch bei Eigentumswohnungen an. Das Ertragswertverfahren kommt dann wiederum bei Mietimmobilien und Mehrfamilienhäusern zum Einsatz.



Wann ist ein Wertgutachten zwingend notwendig?

Ein Immobilienwertgutachten ist immer dann verpflichtend notwendig, wenn es dabei um ein gerichtliches Verfahren geht. Das kann bei einer Zwangsversteigerung der Fall sein oder, wenn die Versicherung mit ins Spiel kommt. Meistens geht es auch bei Scheidungen darum, ein verpflichtendes Wertgutachten zu erstellen.


Ansonsten könnte es sein, dass es bei der Trennung zu Unstimmigkeiten bezüglich des tatsächlichen Immobilienwertes kommt. Ein Wertgutachten kann diese Ungereimtheiten aus dem Weg räumen.



Welche Unterlagen brauchst Du hierbei?

Für die präzise Ermittelung des Hauses, benötigst Du einige Unterlagen. Wenn Du Dein Haus selbst verkaufen möchtest, musst Du Dich um diese kümmern und alles Notwendige beschaffen. Folgende Dokumente musst Du bereitstellen:


Das betrifft den aktuellen Grundbuchauszug, den Energieausweis, den Bauplan Deines Hauses, die Nutz-, Grundflächen- und Wohnberechnung, ein Auszug aus der Flurkarte und dem Baulastenverzeichnis, Nachweise zu Modernisierungen und Sanierungen, gegebenenfalls einen Denkmalschutznachweis und bei einem vermieteten Haus einen Hausmietvertrag. 


Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Verkaufswert?


Laut Paragraf 194 BauGB gibt der Verkehrswert den objektiven Wert der Immobilie an. Das erfolgt auf der Basis einer Objektbewertung. Der Verkehrswert wird auch als Marktwert bezeichnet und ergibt sich aus unterschiedlichen Faktoren. Das sind zum Beispiel die Lage, der Zustand des Hauses und die Ausstattung des Objekts. 


Der Verkaufswert wiederum beschreibt den Betrag, den der potenzielle Käufer bezahlen möchte. Übrigens kann der Verkaufswert höher liegen als der Marktwert, wenn die Nachfrage beispielsweise sehr hoch ist. In dem Fall werden sich viele Käufer immer mehr überbieten. 


Welche Faktoren beeinflussen den Wert des Hauses?


Mehrere Faktoren können den Hauswert in die Höhe treiben oder senken. Das betrifft beispielsweise die Lage des Hauses. Dabei unterscheidest Du zwischen der Makro- und Mikrolage. Insbesondere die Infrastruktur hat einen großen Einfluss auf den Wert. Gibt es in der Nähe Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten? Perfekt, denn das wird den Verkaufspreis erhöhen.


Auch die Ausstattung der Immobilie entscheidet über den Hauswert. Das ist die Qualität der Baumaterialien, aber auch die Wohnfläche oder ein eigener Garten. Ebenso bewirken der Zustand der Zimmer, der Energiestandard sowie der Modernisierungsgrad hierbei einen Unterschied.


Darüber hinaus geht es auch um die Nutzungsmöglichkeiten. Natürlich sprichst Du eine andere Zielgruppe an, wenn Du eine Wohnimmobilie verkaufst oder ein Gewerbeobjekt. 

Höherer Verkaufserlös dank einer Hausbewertung

Natürlich ist eine Immobilienbewertung wichtig, um den tatsächlichen Verkaufspreis ansetzen zu können. Wer sein Objekt nicht schätzen lässt, oder nicht weiß, wie das richtig funktioniert, kann auch keine Vergleichswerte heranziehen. Und ohne solche Vergleiche lässt sich auch der eigentliche Wert nicht herausfinden.


Im Endeffekt steigt also mit einer erfolgreichen Hausbewertung auch Dein Verkaufserlös.


Daher solltest Du selbst das notwendige Know-How haben, wie Du dabei vorgehst, wenn Du Dein Haus bewerten möchtest. Hast Du diese Expertise nicht, bietet es sich an, diesen Prozess einem Fachmann zu überlassen. Damit sparst Du Dir zudem den Aufwand, der dabei anfällt. Wenn Du Vollzeit arbeitest oder generell wenig Zeit und Nerven für einen solchen Vorgang hast, ist es direkt besser, wenn ein Makler alles für Dich übernimmt. Melde Dich einfach telefonisch oder per E-Mail bei uns. Wir helfen Dir gerne weiter!


Fazit


Ein Haus bewerten zu lassen oder dies selbst vorzunehmen, ist wichtig, um den tatsächlichen Verkaufsbetrag ansetzen zu können. Du verlierst möglicherweise viel Gewinn, wenn Dir die Expertise fehlt und Du einfach mal eben so Dein Haus bewertest und einen Betrag festlegst. 


Daher solltest Du es lieber einem Profi überlassen. Er übernimmt dann den gesamten Aufwand für Dich, bleibt mit Dir in Kontakt und präsentiert Dir alles, was mit dem Verkauf des Hauses zu tun hat. Er begeht die Immobilie und kann Dein Haus auch deutlich präziser bewerten. Das liegt daran, dass er bereits vielfältige Erfahrungen sammeln konnte, und Vergleichswerte zur Hand hat.


Ein Wertgutachten zu erstellen, wird immer dann fällig, wenn es um ein gerichtliches Verfahren geht. Das ist beispielsweise bei einer Scheidung der Fall. Des Weiteren gibt es eine Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem Verkaufswert. Letzteres beschreibt den Betrag, den der potenzielle Käufer bezahlen möchte. Der Verkehrswert wiederum bezeichnet den tatsächlichen Wert des Objekts.

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