Worauf muss ich beim Wohnungskauf achten?

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5.7.2022
Die Mieten steigen und herkömmliche Geldanlagen erscheinen immer unsicherer. Die Investition in Wohnraum als längerfristige Geldanlage erscheint zunehmen attraktiver. Doch lohnt sich eine solche Ausgabe tatsächlich? Die folgenden Zeilen geben dir einen kurzen Überblick darüber, worauf du achten musst, wenn du eine Wohnung kaufen möchtest.
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5.7.2022

Gründe für den Wohnungskauf

Menschen entscheiden sich vor unterschiedlichen Hintergründen für die Anschaffung von Wohneigentum. Viele wollen sich einfach einen eigenen Raum schaffen, den sie ungezwungen ihren Bedürfnissen anpassen können, ohne einen Vermieter im Nacken, der im ungünstigsten Fall die Wohnung eines Tages auf Eigenbedarf für sich selbst beansprucht.

In diesem Zusammenhang kann der Wohnungskauf auch vor unerwarteten Mietsteigerungen schützen. Ein fixer Kaufkredit kann in soliden Raten abgezahlt werden. Ist dies einmal geschehen, lebt der Eigentümer mietfrei. Insofern kann die Wohnung auch als Altersvorsorge angedacht sein. Entweder bewohnt man die Immobilie selbst und spart weitere Mietzahlungen oder man vermietet sie und bezieht darüber neben der Rente noch ein kleines Einkommen.

Dabei ist die Idee, eine modern renovierte Wohnung effektiv zu vermieten, für andere Altersgruppen ebenso attraktiv und kann gut überlegt zu einem lukrativen Einkommen führen. Die Investition lohnt sich hier in doppeltem Sinne.

Wohneigentum als Renditeobjekt

Solltest du planen, über den erworbenen Wohnraum Gewinn zu erzielen, gilt es schon beim Kauf einiges zu beachten.

#1 Größe

Die Ausmaße der Anschaffung können sich gut dem vorhandenen Budget anpassen. Kleine Wohnungen sind sehr gefragt und finden bei Mieterwechsel immer wieder rasch Interessenten.

#2 Lage und Potentiale

In diesem Zusammenhang kann auch die Lage von Interesse sein. Beobachte das Umfeld der Immobilie, für die du dich interessierst. Gibt es aufstrebende Industrien und Ausbildungszweige? Könnte in der Zukunft ein Mehrbedarf an Wohnraum bestehen? Setzt sich in der Mietpreisentwicklung schon ein Aufwärtstrend ab? In diesen Fällen kann über die Zeit mit einer Wertsteigerung gerechnet werden. Natürlich bringen Wohnhäuser in einer bereits beliebten Lage stärke Potenziale mit sich. Sie verlangen jedoch ein entsprechendes Ausgangsbudget, welches sich unter Umständen nicht so rasch wieder erwirtschaften lässt. Lass dir hier von einem Wohnungsmakler wertvolle Hinweise hinsichtlich der entsprechenden Entwicklungen vermitteln.

#3 Renovierungsbedarf

Sieh dir dem Erwerb einer günstigen, aber vielversprechenden Immobilie, genau an, ob diese nicht noch mit versteckten Kosten daherkommt. Hinterfrage anstehende Renovierungsarbeiten und die Einhaltung von Richtlinien zum Wohnungsbau. Von Interesse können unter anderem Vorschriften zu Dämmungen, Heizmitteln, Modernisierungsansprüchen und Straßenausbesserungsarbeiten sein. Werden Baumaßnahmen in einer bereits bewohnten Mietwohnung notwendig, musst du dem Mieter unter Umständen Mietminderungen gewähren. Es entstehen für dich doppelte Einbußen, die du innerhalb deiner Planung einkalkulieren solltest.

#4 bestehende Mietverhältnisse

Ganz allgemein ist die Auseinandersetzung mit den bereits bestehenden Mietverhältnissen von Bedeutung. Wie willst du mit den vorhandenen Mietvereinbarungen umgehen und welche Optionen hast du im Hinblick auf die Veränderungen dieser? Versuche dazu sowohl mit dem Vorbesitzer, als auch mit dem Mieter ins Gespräch zu kommen. So kannst du abschätzen, ob weitere Ausgaben auf dich zukommen.

 #5 Vorhandensein einer Eigentümerversammlung

Der Wohnungskauf ist nicht an deinen aktuellen Wohnort gebunden. Dank der Organisation über Hausversammlungen und Eigentümerverwalter können etliche Verwaltungs- und Grundstückspflegeaufgaben ausgelagert werden. Du musst nicht zwingend als Ansprechpartner direkt vor Ort sein. Somit bist du in der Standortwahl vollkommen frei.

#6 zu erwartende Rendite

Lass dich z. B. durch deinen Makler im Vorfeld bei der Berechnung der tatsächlich zu erwartenden Rendite unterstützen. Du solltest einen Wert von 4 bis 6% anstreben. Die Bruttomietrendite ermittelst du diesbezüglich über folgende Formel: (Jahresnettomieteinnahmen / Kaufpreis des Objekts) x 100.

Das Ergebnis sollte über 5% liegen, zumal du in dieser Rechnung anfallende Nebenkosten noch nicht berücksichtigst. Diese schlägst du für einen konkreteren Nettowert in der Formel dem Kaufpreis auf. Unter Berücksichtigung der erwähnten Komponenten und einer entsprechend möglichen Wertsteigerung kann eine Investition ab einem Nettowert von 3 % lohnen.

Für die eigene Familie eine Wohnung kaufen

Planst du, eine Wohnung für den eigenen Gebrauch zu erwerben, stehen zusätzlich weitere Kriterien zur Frage.

#1 Wie viele Personen werden in der Wohnung leben?

Natürlich gilt es den Platzbedarf deiner Familie abzudecken. Ess- und Schlafplätze müssen für jedes Mitglied zur Verfügung stehen. Eventuell sind mehrere Badezimmer zweckmäßig. Neben diesen offensichtlichen Fragen ist auch ein eventueller Familienzuwachs zu bedenken. Zu berücksichtigen können neben geplanten Schwangerschaften auch pflegebedürftige Eltern oder geplant einzustellende Au-pairs oder dergleichen sein.

#2 Besteht ein zusätzlicher Raumbedarf, neben dem üblichen Wohnraum?

Dann gilt es natürlich zu berücksichtigen, wie du dir deinen zukünftigen Alltag vorstellst. Planst du, von zu Hause aus zu arbeiten und eventuell sogar Auftraggeber oder andere Mitarbeiter zu empfangen, benötigst du sehr wahrscheinlich einen abgeschlossenen Arbeitsbereich. Manche Hobbys fordern zusätzlich Raum. In den eigenen vier Wänden sind diese Dinge optimaler Weise kompromisslos abgedeckt, vor allem, wenn du nicht vorhast, nach wenigen Jahren erneut umzuziehen. Bedenke auch die Ansprüche deiner Haustiere.

#3 Bestehen spezielle Ansprüche an die Lage?

Berücksichtige deine alltäglichen Gewohnheiten. Eine günstige Standortwahl kann Fahrkosten und Organisationsaufwand einschränken. Wäge anstehende Veränderungen ab. Wenn es im Moment günstig ist, einen Kindergarten in der Nähe zu wissen, kann dieser Vorteil im nächsten Jahr, wenn das Kind in die Schule kommt, hinfällig sein.

Bedenke eventuell die Erreichbarkeit von Ärzten und medizinischen Einrichtungen, wenn du mit fortschreitendem Lebensalter in diesem Bereich einen Mehrbedarf erwarten kannst. Wie naturnah möchtest du zudem wohnen? Bist du ein echter Stadtmensch, den der Verkehrslärm kaltlässt? Genügen gelegentliche Ausflüge in den Park oder wirst du täglich lange Waldspaziergänge mit dem Hund unternehmen? Wenn möglich, vermeide lange Anfahrtswege für Freizeitaktivitäten ebenso, wie zu deinem Arbeitsplatz. Bedenke eventuell den Bedarf an PKW-Stellplätzen und barrierefreien Zugängen.

#4 Ziehst du für begrenzte Zeit ein?

Eventuell kannst du die Bedürfnisse einer bestimmten abgegrenzten Lebensphase als Maßstab setzen. Dies eröffnet dir in der Regel etwas mehr Freiräume, da du die Belange älter werdender Kinder oder zukünftiger Rentner nicht im Hinterkopf haben musst. Dies kann z.B. im Rahmen befristeten Arbeitsplätze der Fall sein.

#5 Welche Ansprüche hast du an dein Umfeld?

Mietwohnungen findest du in der Regel in Mehrparteienhäusern. Zumeist sind auch die übrigen Wohnungen dauerhaft von bleibenden Bewohnern belegt. Dies sind die Menschen, mit denen du dich unter Umständen über lange Zeit auseinandersetzen wirst. Bedenke vor dem Kauf, was du von deinen dauerhaften Nachbarn oder Miteigentümern erwartest.

Wünschst du dir ein kollegiales Eigentümerverhältnis, nachbarschaftliche Freundschaften oder nur grundlegend ein seriöses Miteinander? Was kommt auf dich zu? Laute Großfamilien oder lärmempfindliche Rentner? Kommst du mit den lockeren Umgangsformen der WG gegenüber zurecht oder musst du von deinen Nachbarn für deinen freien Lebensstil viel Toleranz einfordern können? Viele Nachbarschaftskonflikte können von vornherein umgangen werden, in dem man unpassende Gemeinschaften schlicht vermeidet.

Ein kurzer Überblick zu möglichen Wohnungstypen

Maisonette. Maisonett-Wohnungen verteilen sich in der Regel über mehrere Etagen, wobei häufig die offene Dachetage über eine Treppenaufgang zur Erweiterung des Wohnraums mit eingegliedert wird. Galerien und große Fenster erwecken den Eindruck von viel Raum, sodass sich unabhängige Freigeister hier sehr wohlfühlen und kreative Wohnideen ausleben können.

Souterrain. Souterrainwohnungen sind zumindest zum Teil unterirdisch gelegen und bieten vor allem in Innenstädten zusätzlichen Wohnraum. Die Lage kann die Nachteile der dunklen und eher kühlen Ausrichtung ausgleichen. Du sprichst mit dieser Wohnform hauptsächlich vorübergehende Mieter an, die sich das Stadtleben zu Nutze machen und wenig Zeit in ihren Wohnungen verbringen. Dies kann sich in Unistädten anbieten.

Lofts. Lofts sind häufig aus ehemaligen Fabrikhallen entstanden und sehr weiträumig angelegt. Viele dieser Wohnungen sind inzwischen auf luxuriöse Art äußerst modern ausgestaltet und sprechen mehrheitlich gut verdienende erfolgreiche Mieter an. Die Preise gestalten sich entsprechend hoch.

Einliegerwohnung. Ein Wohntyp entstehend durch Abgrenzung vorhandenen Wohnbereich. Dies ist bei sehr großen Wohnungen oder als Teil des eigenen Hauses möglich. In der Regel besteht dennoch ein separater Zugang. Diese Wohnform bietet sich für Familien an, die ältere Generationen oder junge Erwachsene im eigenen Haus unterbringen wollen oder für Studenten und Zeitarbeiter, die vorübergehend gern mit einem gewissen Grad an Familienanschluss unterkommen.

Penthouse. Das Penthouse ist eine separate Wohnung auf dem Dach eines Mehrfamilienhauses. Es handelt sich meist um äußerst luxuriös gehaltene Apartments, die demzufolge einen entsprechenden Preis fordern.

Apartment. Apartments sind in der Regel kleine 1 bis 2 Zimmerwohnungen, wie sie häufig in größeren Städten zu finden sind. Sie können möbliert angeboten werden und eignen sich hervorragend als erster eigener Wohnraum für junge Mieter.

Etagenwohnung. Klassische Mietwohnungen wie sie allerorts zu finden sind. Die Vielfalt kann weit auseinandergehen - so findest du verwinkelte Altbauwohnungen mit hohen Decken und interessanten Balkengestaltungen genauso wie typische Betonbauten mit praktischem sich wiederholendem Grundriss. Hier gilt es, sich das individuelle Objekt genau anzuschauen. Grundsätzlich kann für viele Geschmäcker in diesem Bereich etwas dabei sein.

Für optimale Entscheidungen bieten sich Beratungsmöglichkeiten an

Die vielen Optionen können die Entscheidung für ein bestimmtes Objekt erschweren, erst recht, wenn es um den privaten Wohnsitz und die Zukunft der eigenen Familie geht. Dein Makler kann dir in diesem Fall nicht nur die kosteneffizientesten Angebote vorlegen, er wird dir auch mit seinen Erfahrung im Rahmen möglicher Risiken und Gestaltungspotenziale zur Seite stehen.

Du darfst gern groß träumen und auch für Unsicherheiten sollte Zeit bestehen, sodass du letztendlich mit deiner Entscheidung lange zufrieden sein kannst und dich in deinem neuen Heim uneingeschränkt wohlfühlst.

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