Maklervertrag und was alles dazu gehört

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2.9.2021

Einen Maklervertrag gibt es in verschiedenen Formen, wie zum Beispiel den Makleralleinauftrag. Seit Ende 2020 gilt, dass der Käufer und der Verkäufer zu gleichen Teilen die Maklerprovision übernehmen. Einen Maklervertrag kann man auch wieder kündigen, jedoch hängt das von der Frist ab, die festgelegt worden ist.

2.9.2021

Ein Maklervertrag kommt zustande zwischen dem Auftraggeber und dem Immobilienmakler. Die Person, die den Auftrag gibt, ist in den meisten Fällen der Eigentümer, der eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchte. Manchmal sind es aber auch die Interessenten, die ein Objekt zum Kauf oder zur Miete suchen.


Allgemein gilt: Kein Gesetz schreibt explizit vor, was im Vertrag genau geregelt sein muss. Das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 652 BGB, Absatz 1) hingegen regelt die Frage nach der Vergütung für den Makler. Demzufolge kann ein Immobilienmakler vom Auftraggeber eine Vergütung einfordern, wenn er einen Abschluss (Kauf oder Mietvertrag) nachgewiesen hat. 



Warum braucht man eigentlich einen Makler?

Für viele ist der Kauf oder Verkauf einer Immobilie mit viel Aufwand und wichtigen Entscheidungen verbunden. Langfristig gesehen soll das Objekt ideal zu einem passen und sich als großes Plus herausstellen. Und hinzu kommt, dass jedes Objekt ein Einzelfall ist. Es unterscheidet sich somit in den folgenden Punkten: Lage, Ausstattung, Zustand und vieles mehr.


Ein Makler ist dazu da, jegliche Probleme und Schwierigkeiten zu verhindern oder diese zu lösen. Dieser kümmert sich ebenfalls um das perfekte Exposé, vereinbart Besichtigungstermine und ermittelt den Wert des Objekts. Außerdem hat der Makler Kenntnisse in vielen Beratungsbereichen. Das kann den Mietpreis, Streitereien, Mieterwechsel, die Grunderwerbssteuer, Baumängel, Modernisierungen und vieles mehr betreffen.


Außerdem befasst sich der Makler mit allen möglichen Behörden. Das umschließt das Finanzamt, das Grundbuchamt und das Katasteramt. 



Worauf sollte man beim Maklervertrag achten?


Seit dem 23.12.2020 ist es festgelegt, dass Maklerverträge beim Immobilienverkauf auf jeden Fall in textlicher Form geschlossen sein müssen. Ein Vertrag kann somit per E-Mail, als Fax oder auf Papier geschlossen werden. Zuvor konnte ein solcher Vertrag auch mündlich zustande kommen.


Welche Arten von Maklerverträgen gibt es?

Es gibt dabei übrigens nicht nur den einen Maklervertrag, sondern direkt mehrere Formen. Da wäre zunächst der einfache Auftrag, bei dem der Eigentümer eine große Freiheit genießt und sich selbst zu nichts verpflichtet. Das bedeutet, er kann seine Immobilie neben dem Makler selbst anbieten und direkt mehrere Makler formlos beauftragen. 


Außerdem schuldet er dem Makler auch keine Provision. Auf der anderen Seite kann der Auftraggeber aber auch nicht von einem großen Engagement des Maklers ausgehen. 


Des Weiteren gibt es den Makleralleinauftrag. In diesem wird schriftlich notiert, dass der Makler das Erreichen des Auftragszwecks zum Ziel hat. Auf diese Weise verzichtet der Auftraggeber, noch weitere Makler zu beauftragen. Dennoch kann er seine Immobilie auch privat seinen Interessenten anbieten.


Zuletzt wäre da noch der qualifizierte Alleinauftrag. In dem Fall verpflichtet sich der Auftraggeber dazu, Interessenten, die direkt zu ihm kommen, abzuweisen. Somit erhält der Makler in jedem Fall seine Provision. Außerdem kann der Makler sogar einen Schadensersatz verlangen, wenn der Eigentümer die Provision unterschlägt oder sein Objekt doch anderweitig vermittelt.


Wie wird die Maklerprovision geregelt?

Bei der Beauftragung des Maklers wird die Höhe der Provision in der Regel festgelegt. Betrifft es den Bereich der Vermietung, so gilt seit 2014 das Bestellerprinzip. Dieses besagt, dass der Auftraggeber den Makler bezahlen muss. Bei der Vermietung fallen in dem Fall dann 2 Nettomonatsmieten an.


Beim Immobilienverkauf hingegen gilt seit Ende 2020, dass sich der Verkäufer und Käufer die Provision zu gleichen Hälften teilen. Dabei unterscheidet man noch zwischen der Doppelprovision, der Abwälzung und der einseitigen Interessenvertretung.


Bei der Doppelprovision geht es darum, dass der Makler einen Vertrag sowohl mit dem Käufer als auch Verkäufer abschließt. In dem Fall ist er auch beiden verpflichtet und die Provision wird aufgeteilt. 


Die Abwälzung wiederum besagt, dass der Verkäufer mit dem Makler einen Vertrag abschließt und sich zur vollen Übernahme der Provision entscheidet. Nachher holt er sich diesen Teil jedoch wieder vom Käufer zurück. Dieser Käufer-Anteil darf aber nur maximal 50 Prozent betragen. 


Zu guter Letzt sagt die einseitige Interessensvertretung aus, dass Makler und Verkäufer eine Innenprovision vereinbaren und der Verkäufer die gesamte Courtage plus Mehrwertsteuer zahlt. 



10 Punkte Checkliste


Was muss denn nun alles in einem Maklervertrag stehen? Hier siehst Du eine Liste der notwendigen Punkte, die erfüllt sein müssen:


  • Exakte Benennung der Vertragspartner: Auftraggeber und Maklerfirma
  • Vertragsart wird benannt (einfach, qualifiziert, ...)
  • Verkaufsobjekt wird beschrieben (Art, Anschrift)
  • Angebotspreis und Mindestverkaufspreis werden festgelegt
  • Pflichten und Leistungen des Maklers werden benannt: Verkaufsberatung durch Ermittlung des Verkehrswertes, Erstellung Exposé, Bewerbung Immobilien, Durchführung von Besichtigungen, Führung von Verkaufsverhandlungen, Mitwirkung am Kaufvertrag)
  • Keine Aufwandsentschädigung für den Makler bei Nichterfolg
  • Maklerprovision-Höhe wird benannt
  • Kündigungsvereinbarungen
  • Vertragslaufzeit ist nicht zu hoch (3 bis 6 Monate)
  • Bevollmächtigung des Maklers Auskünfte bei Ämtern einholen zu können




Wie kann man einen Maklervertrag kündigen?

Dabei kommt es darauf an, ob der Maklervertrag auf unbefristete Zeit abgeschlossen worden ist, oder nicht. Wenn ja, dann kann dieser jederzeit ohne Angabe von Gründen beendet werden. 


Ist dieser jedoch mit einer Frist abgeschlossen worden, kann der Auftraggeber fristgerecht zum Ablauf der Zeit kündigen. Es gibt auch die Möglichkeit diesen außerordentlich zu beenden. Aber eine außerordentliche Kündigung benötigt immer einen wichtigen Grund. Dazu zählen beispielsweise Vertragsverletzungen vom Makler. 



Kann ich meinen Maklervertrag auch widerrufen?


Ja, aber der Maklervertrag kann nur dann widerrufen werden, wenn der Eigentümer diesen als Fernabsatzvertrag geschlossen hat. Das sind Verträge, bei denen der Makler und Verbraucher die Verhandlungen nur mittels E-Mail, Telefon, FAX, SMS oder Brief abgehalten haben. Dann hast Du 14 Tage Zeit, den Vertrag zu widerrufen.




Fazit

Möchtest Du einen Maklervertrag abschließen, solltest Du zunächst wissen, dass es verschiedene Arten gibt: Der einfache Maklervertrag, der Dich im Grunde genommen überhaupt nicht bindet. Der Makleralleinauftrag, bei dem Du zusicherst, dass sonst keine Makler Dein Objekt verkaufen können.


Oder aber der qualifizierte Alleinauftrag, bei dem Du versicherst, dass nicht einmal Du selbst Dein Objekt verkaufen wirst. Andernfalls begehst Du einen Vertragsbruch und der Immobilienmakler kann Schadensersatz von Dir verlangen. Wenn Du jedoch diesen Punkt mit der von uns vorgestellten Checkliste beachtest, bist Du auf jeden Fall auf der sicheren Seite.


Unter Umständen kannst Du Deinen Maklervertrag auch noch widerrufen oder kündigen. Dabei kommt es auf die Frist sowie die Art des Vertrags an. Aber ein Makler ist auf jeden Fall sinnvoll, denn der Immobilienmarkt birgt viele Risiken und der Kauf oder die Miete eines Objekts ist mit einigem Aufwand verbunden. Das ersparst Du Dir alles, sobald Du einen Profi beauftragst.




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