Hausverkauf mit laufender Finanzierung – was Eigentümer 2025 wissen müssen

Warum Immobilien mit Restschuld häufiger verkauft werden

Nicht jeder verkauft sein Eigenheim aus freien Stücken – und selbst bei positiver Motivation spielt der laufende Kredit oft eine Rolle. Die Gründe für einen vorzeitigen Verkauf sind vielfältig:

• Veränderung der Lebensumstände: Trennung, beruflicher Umzug, Familienzuwachs oder Erbschaften machen einen Hausverkauf nötig – auch wenn die Finanzierung noch läuft.
• Gestiegene finanzielle Belastung: Wer 2020–2022 mit günstigen Zinsen gebaut hat, spürt heute die Folgen gestiegener Lebenshaltungskosten. Die monatliche Belastung kann zur Last werden.
• Chance auf Gewinn: In gefragten Regionen oder bei modernisierten Objekten lässt sich 2025 trotz gesamtwirtschaftlicher Unsicherheit noch ein guter Preis erzielen – höher als die Restschuld.
  
  
  

Optionen beim Verkauf mit laufender Finanzierung

1. Kredit vorzeitig ablösen (mit oder ohne Vorfälligkeitsentschädigung)

Die klassische Variante: Sie verkaufen das Haus, zahlen den Kredit mit dem Kaufpreis ab – und die Finanzierung endet. Achtung: Banken verlangen bei vorzeitiger Ablösung häufig eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn kein Sonderkündigungsrecht greift. Diese kann je nach Zinsbindung und Restlaufzeit mehrere Tausend Euro kosten.

Sonderfall: Nach 10 Jahren Laufzeit greift das gesetzliche Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB – hier können Sie ohne Entschädigung kündigen, mit 6 Monaten Frist.

2. Käufer übernimmt den Kredit

Einige Banken erlauben es, dass der Käufer in den bestehenden Kreditvertrag einsteigt – sofern seine Bonität passt und die Bank zustimmt. Das kann für beide Seiten attraktiv sein:

• Der Käufer übernimmt möglicherweise günstigere Altkonditionen.
• Sie sparen die Vorfälligkeitsentschädigung.

Diese Variante ist allerdings nicht gesetzlich garantiert und bedarf der individuellen Prüfung durch die Bank.

3. Immobilie verkaufen, Kredit weiterführen (bei geplantem Neukauf)

Wenn Sie planen, nach dem Verkauf direkt eine neue Immobilie zu kaufen, können Sie bei manchen Banken den Kredit auf das neue Objekt übertragen lassen. Diese Option bietet sich besonders dann an, wenn:

• die Konditionen Ihres aktuellen Kredits sehr günstig sind,
• und das neue Objekt einen ähnlichen Finanzierungsrahmen erfordert.
   

Was bedeutet eine Vorfälligkeitsentschädigung – und wie hoch kann sie sein?

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Art „Vertragsstrafe“, die Banken verlangen, wenn ein Kredit vor Ablauf der Zinsbindung getilgt wird. Sie soll die entgangenen Zinseinnahmen der Bank ausgleichen.

Wovon hängt sie ab?

• Höhe der Restschuld
• Laufzeit der verbleibenden Zinsbindung
• Differenz zum aktuellen Zinsniveau

Beispiel: Bei 150.000 € Restschuld und 5 Jahren Restlaufzeit können schnell 5.000 € bis 10.000 € Entschädigung anfallen.

Tipp: Nach 10 Jahren Zinsbindung können Sie nach § 489 BGB jederzeit kündigen – mit 6 Monaten Frist – ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

 
So läuft der Verkauf ab – Schritt für Schritt

1. Immobilienbewertung einholen

Lassen Sie Ihre Immobilie professionell bewerten – entweder durch einen Makler oder ein unabhängiges Gutachten. Das ist die Basis für die weitere Kalkulation.

2. Kontakt zur Bank aufnehmen

Fragen Sie bei Ihrer Bank den genauen Stand der Restschuld sowie die mögliche Vorfälligkeitsentschädigung an. Klären Sie, ob eine Übertragung des Kredits oder eine Käuferübernahme möglich ist.

3. Kaufpreis und Ablösebetrag abstimmen

Wichtig: Der Verkaufspreis muss mindestens Ihre offene Kreditsumme abdecken – oder Sie müssen die Differenz aus Eigenmitteln zahlen.

4. Notartermin und Abwicklung

Sobald ein Käufer gefunden ist und alle Zahlen geklärt sind, erfolgt der Notartermin. Der Kaufpreis geht meist direkt an die Bank, die das Darlehen löscht – danach erhalten Sie den Überschuss.

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Checkliste für Eigentümer: Verkauf mit laufendem Kredit

• Aktuelle Restschuld bei der Bank anfragen
• Mögliche Vorfälligkeitsentschädigung berechnen lassen
• Sonderkündigungsrechte prüfen (z. B. 10-Jahres-Regel)
• Immobilienwert professionell einschätzen lassen
• Mit Makler oder Berater geeignete Verkaufsstrategie entwickeln
• Klären, ob Kredit vom Käufer übernommen oder übertragen werden kann
• Bei Notar: Auszahlung des Kredits im Kaufvertrag regeln

Fazit: Verkaufen mit laufender Finanzierung – möglich und oft sinnvoll

Auch mit einem noch laufenden Darlehen lässt sich ein Haus verkaufen – wenn man gut vorbereitet ist. 2025 ist das Thema aktueller denn je: Ob wegen Trennung, Umzug oder einfach besserer finanzieller Optionen – mit einem klaren Plan und offener Kommunikation mit der Bank kann der Verkauf trotz Restschuld problemlos gelingen.

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