Haus finanzieren - das solltest du wissen

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11.1.2023
Wenn du ein Eigenheim kaufen oder bauen lassen möchtest, solltest du wissen, welche Möglichkeiten es gibt, das Haus zu finanzieren. Wir stellen dir im Anschluss vor, welche Arten es gibt. Zudem erklären wir dir, warum auch Eigenkapital wichtig ist, wie deine Einnahmen und Lebenshaltungskosten bewertet werden.
Immobilien finanzieren - worauf du achten solltest
Immobilien finanzieren - worauf du achten solltest
11.1.2023

Welche Finanzierungsarten gibt es?

Mit dem Annuitätendarlehen ist die Methode gemeint, mit der die meisten Menschen ihr Haus finanzieren. Dabei verändert sich die Höhe der Raten nicht, sondern ist fix. Das wird Annuität genannt, was vom lateinischen Wort annus abstammt und Jahr bedeutet. Die Rate besteht aus der eigentlichen Tilgung und den Zinsen. Die Rate, die du zahlst, um dein Haus zu finanzieren, bleibt also immer gleich.

Das Flex-Darlehen sorgt dafür, dass du flexibel bleibst. Diese Möglichkeit kannst du wählen, wenn du die Höhe deiner Rate auf fallende Zinsen anpassen willst. Das ist ausschließlich durch kurze Sollzinsbindung machbar. Dieses Darlehen ermöglicht es dir auch, Sondertilgungen zu tätigen oder den Kredit so umzuändern, dass für dich der gebundene Sollzinssatz zählt. Alle drei Monate erfolgt eine Anpassung des Kredits an den EURIBOR, den derzeitigen Geldmarktzins.

Das Kombi-Darlehen erlaubt es dir, Profit aus günstigen Zinsen zu schlagen und Sondertilgungen durchzuführen. Diese Möglichkeit gewährt Sicherheit bezüglich der Zinsen und das Recht, Sondertilgungen zu leisten. Je nach Anbieter ist das kostenlos oder mit Zinsaufschlägen verbunden. Deshalb lohnt es sich für dich, eine Beratung bei einem versierten Makler in Anspruch zu nehmen. Das sorgt für Flexibilität und du kannst deinen Kredit schneller abzahlen und Zinsen sparen.

Dann gibt es Kredite mit fixen Laufzeiten und fixen Zinssätzen. Diese nehmen Bauherren gerne in Anspruch, weil sie Sicherheit versprechen. Die Sollzinsbindung erlaubt die Zahlung gleichbleibender Raten während der kompletten Laufzeit der Rückzahlung.

Verfügbar ist zudem das Volltilgerdarlehen. Für jeden Bauherren ist im Grunde eines wichtig - der Kredit soll möglichst schnell abbezahlt werden. In Zeiten von Niedrigzinsen ist deshalb das Volltilgerdarlehen die beste Methode, um das umsetzen zu können. Außerdem ist hier während der ganzen Laufzeit Zinssicherheit gegeben.

Wenn du Immobilien kaufen möchtest, aber sie vermieten willst, eignet sich für dich ein Fest-Darlehen am besten. Das erlaubt es dir, die Zinsen beim Finanzamt abzusetzen. Dadurch erhältst du praktischerweise steuerliche Vorteile.

Du siehst also, dass es einige Möglichkeiten gibt, um dein neues Haus zu finanzieren, egal, ob du es bauen oder kaufen möchtest. Da die meisten Kreditarten jedoch sehr komplex für Laien sind, solltest du dich an den kompetenten Makler deines Vertrauens wenden, um dich von ihm zu den einzelnen Modellen beraten zu lassen. So kannst du dann eine kluge Auswahl für die passende Finanzierung finden.

Was gehört zum Eigenkapital und wie hoch sollte es sein?

Wenn du dein Haus finanzieren möchtest, brauchst du Eigenkapital. Doch was gehört dazu? Hierbei handelt es sich um jegliche Art von bargeldlosem Guthaben. Das können Sparkonten sein, aber auch Bausparverträge sowie Versicherungen verschiedener Art. Des Weiteren sind Wertpapiere oder Anlagen in Immobilien, die dein Eigentum sind, eine Form von Eigenkapital.

Und wie hoch sollte es sein? Am besten ist, du veranschlagst eine Summe von nicht weniger als zehn Prozent in Relation zum Kaufpreis. Dieser Betrag entspricht circa der Höhe der Grunderwerbssteuer, die sich jedoch abhängig vom Bundesland unterscheiden kann. Zudem für Gerichts- und Notarkosten sowie für Maklergebühren. Das sind die maßgeblichen Nebenkosten bei der Finanzierung von Immobilien. Grundsätzlich ist es so, dass die Höhe des Eigenkapitals die Höhe der Baufinanzierung beeinflusst. Je höher es ist, desto weniger zahlst du. Daher empfiehlt es sich, einen hohen Anteil an Eigenkapital einfließen zu lassen.

Die Vorteile liegen dabei schon auf der Hand. Je mehr Eigenkapital du hast, desto günstiger werden die Zinsen, während der Baufi-Zins gesenkt wird. Du profitierst von günstigeren Konditionen und kannst die Raten schneller tilgen. Deine Schulden sind niedriger. Zudem steigt die Wahrscheinlichkeit, dass dein Kreditantrag genehmigt wird. Auch hierzu erhältst du eine umfassende Auskunft von deinem Makler.

Welche Einnahmen werden beim Haus finanzieren berücksichtigt?

Grundsätzlich zählen Einkünfte aus Gewerbebetrieben, Land- und Forstwirtschaft, selbstständiger und nicht selbstständiger Arbeit, Kapitalvermögen, Vermietung und Verpachtung sowie sonstige Einkünfte wie Unterhalt und Rente zu den Einnahmen. Nicht jedoch für Banken, die eine andere Vorstellung davon haben.

Für die Banken zählen andere Werte. Das ist in erster Linie fixes Einkommen wie Gehälter, die regelmäßig in konstanter Höhe eingehen. Aber auch die Löhne aus unselbstständigen Arbeiten. Das Gehalt ist die monatliche Grundlage für geleistete Arbeit, der Lohn basiert auf der Berechnung der geleisteten Stunden.

Für Banken zählen auch Beamtenbezüge und Pensionen als festes Einkommen. Ebenso gilt das für den Erhalt von Zahlungen der gesetzlichen Rentenversicherung. Rentenzahlungen der Berufsgenossenschaft werden von Banken auch als fixes Einkommen akzeptiert. Des Weiteren gehören Mieterträge und regelmäßige Zinszahlungen dazu, die von Anleihen stammen.

Kein festes Einkommen für Banken sind alle Bezüge, die vom Staat herrühren. Das sind zum Beispiel Arbeitslosengeld I und II, Wohngeld, Kindergeld, BAföG sowie Lastenzuschuss.

Für Freiberufler und Selbstständige ist es allerdings schwierig, ein festes Einkommen nachweisen zu können. Daher sträuben sich manche Banken, die Zusage für einen Kredit zu erteilen. Selbst wenn die Einnahmen dieser Personen regelmäßig eingehen, können sie doch starken Schwankungen pro Monat unterliegen.

Und wie kannst du dein fixes Einkommen belegen? Dazu hast du verschiedene Möglichkeiten. Am einfachsten ist es, deine Lohn- oder Gehaltsabrechnungen zu kopieren respektive deinen Rentenbescheid. Wenn du als Selbstständiger einen Kredit beantragen möchtest, um dein Haus zu finanzieren, musst du meist die letzten drei Steuerbescheide oder Bilanzen vorlegen.

Die Antragsstellung für einen Kredit ist auch auf digitalem Weg, vollkommen papierlos möglich. Dazu musst du der Bank erlauben, einmalig auf dein Konto zugreifen zu können. So kann sich diese über deinen finanziellen Status informieren und eine Entscheidung fällen.

Wie ist das mit den Lebenshaltungskosten für die Zusageentscheidung eines Kredits?

Da die Bank Einnahmen und Ausgaben in Relation bringt, spielen auch deine Lebenshaltungskosten eine Rolle, zum Beispiel deine Miete inklusive der Nebenkosten für Wohnung, Haus oder WG-Zimmer.

Ebenso gehören die Transportkosten dazu. Das sind die Ausgaben für dein eigenes Fahrzeug mit den Anschaffungskosten, Benzinkosten und der Versicherung. Darüber hinaus die Kosten für den öffentlichen Nahverkehr. Anschaffungskosten für E-Bikes. Selbst Taxikosten fallen hierunter.

Die monatliche Verpflegung ist ein weiterer Bestandteil der Lebenshaltungskosten. Dazu zählen die Kosten für deine Einkäufe in Supermärkten und ähnlichen Einrichtungen oder die Kosten für Speisen in Restaurants, Kantinen oder Mensen. Einkäufe beim Bäcker und sogar Zigaretten gehören hierher.

Kosten für die Ausstattung deines Heims sind ebenfalls den Lebenshaltungskosten zuzurechnen. Dabei kann es sich um das Mobiliar, aber auch um Dekorationen oder Geräte handeln. Letztendlich gehört der regelmäßige Kauf von Bekleidung zu den Lebenshaltungskosten.

Fazit

Du hast erfahren, dass du eine Menge Kriterien berücksichtigen musst, wenn du dein Haus finanzieren möchtest. Da viele Kriterien für Laien zu komplex sind, solltest du dich an einen Makler wenden, der dich ausführlich berät.

Der Autor übernimmt keinerlei Gewähr für die Aktualität, Korrektheit, Vollständigkeit oder Qualität der bereitgestellten Informationen. Die Informationen auf dieser Website dienen lediglich dem unverbindlichen Informationszweck und stellen keine Rechtsberatung bzw. Steuerberatung dar.

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