Buy and Hold bei Immobilien

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28.2.2022
Bei hoher Inflation fragen sich immer mehr Menschen, wie sie aktiv Vermögen aufbauen und ihr vorhandenes Geld vor Wertverfall schützen können. Hierzu eignen sich mehrere Methoden. Prinzipiell sollte ein Anleger sein Vermögen immer möglichst breit streuen, weil vorübergehende Schieflagen so ausgeglichen werden können.
Alles über Buy and Hold im Immobilienmarkt
Alles über Buy and Hold im Immobilienmarkt
28.2.2022

Ein reines Investment am Aktienmarkt birgt das Risiko des Crashs insbesondere dann, wenn die Inflation hoch ist. Anleger, die möglichst wenig Risiko eingehen wollen, wählen Anlageformen, die wenig Anfällig für komplette Einstürze sind und mittel- und langfristig Cashflow generieren. Die Buy and Hold Methode ist bei privaten Anlegern auch im Bereich der Immobilien eine beliebte Methode langfristig und risikoarm Cashflow zu generieren. Hier erfährst du, wie diese Methode funktioniert und was unbedingt beachtet werden sollte.

 

Die Buy and Hold Strategie als langfristiges Investmentziel

Die Methode Buy and Hold beschreibt ein langfristiges Investment in Grundeigentum mit dem Ziel Cashflow zu generieren. Die Immobilien werden zunächst gekauft und dann langfristig vermietet.

Diese Methode kann sowohl durch vorhandenes Barvermögen als auch über einen Kredit finanziert werden.

Bei vorhandenem Kapital sollte in Zeiten der Niedrigzinsen darüber nachgedacht werden, das Objekt über Fremdkapital zu finanzieren. Insbesondere in Zeiten niedriger Zinsen empfiehlt sich der Einsatz von Fremdkapital. Schon während des Tilgungszeitraums kann ein Einkommen durch die Mietüberschüsse entstehen. Vorhandenes Vermögen kann in andere Anlageformen investiert werden.

Der Cashflow ist häufig zu Beginn noch nicht positiv, spätestens jedoch mit der Tilgung des Kredits stehen die Nettomieteinnahmen dem Anleger als zusätzliches passives Einkommen zur Verfügung.

Während der Haltedauer müssen die Immobilienanleger die Immobilie bewirtschaften. Das bedeutet, dass sie vermietet und instand gehalten werden muss. Die Verwaltung der Immobilie nimmt entweder Zeit des Anlegers in Anspruch, wenn dieser sich selbst darum kümmert oder kostet Geld, wenn Immobilienverwaltungsgesellschaften mit der Verwaltung der Immobilie betraut werden.

In großen Immobilien kann die Pflege durch entsprechende Hausmeisterservices und Reinigungsfirmen durchgeführt werden. Diese Kosten können auf die Mietpreise umgelegt, müssen jedoch vom Eigentümer im Vorfeld bezahlt werden.

 

Die Herkunft von Buy and Hold

Buy and Hold beschreibt zunächst eine allgemeine Anlageform, bei der Geld im niedrigen oder mittleren Risikobereich langfristig angelegt wird. Klassischerweise wird die Strategie beim Kauf von Aktien durch Kleinanleger genutzt. Menschen, die ihr Geld in Aktien anlegen möchten, aber nicht den Aktienmarkt intensiv beobachten können oder wollen, setzen auf langfristige Strategien mit einem breit gestreuten Portfolio. Auch hier kann mit der Buy and Hold Strategie das Vermögen nicht schnell aufgebaut werden.

Aus diesem Grund findet Buy and Hold häufig bei ETFs Anwendung. Durch den Ankauf von ETFs (Exchange Traded Founds auch Indexfonds genannt) ist das Risiko automatisch gestreut. Ein möglichst breites Portfolio kann durch den Kauf von beispielsweise MSCI World ETFs erreicht werden. Nach dem Kauf werden die Aktien möglichst lange gehalten. Die meisten ETFs werden in einer Art Sparplan angeboten.

So werden beispielsweise monatlich 100 Euro in einen bestimmten ETF investiert. Dieses Geld wird monatlich vom Konto des Anlegers abgebucht. Auch niedrigere Beträge können in die einzelnen ETFs investiert werden. Gerade ETFs generieren nicht innerhalb kürzester Zeit einen hohen Cashflow, hier arbeitet die Zeit für den Anleger.

 

Buy and Hold im Vergleich zu Fix und Flip

Das Fix und Flip ist die dem Buy and Hold entgegengesetzte Strategie. Beim Fix und Flip wird eine Immobilie schnell gekauft, renoviert und wieder verkauft. Diese Methode dient der Erhöhung des Eigenkapitals. Beim Buy and Hold werden im Gegensatz zum Fix und Flip keine schnellen Gewinne generiert. Beim Fix und Flip können jedoch nur die Anleger erfolgreich sein, die den lokalen Markt verstehen.

Fix und Flip ist jedoch mit hohen Risiken behaftet. Häufig werden die Folgekosten, die die Renovierungen und Baugenehmigungen mit sich bringen, unterschätzt. Fix und Flip ist schnelllebig und muss daher mit Tempo durchgeführt werden, weil hier die Zeit ein ausschlaggebender Faktor ist. Das kann bei auftretenden Problemen zu Stress führen.

 

Der Ablauf von Buy and Hold

Bei Buy and Hold wird nicht das schnelle Geld generiert, hier wird langfristig ein zusätzliches Einkommen aufgebaut.

Dazu wird zunächst eine passende Immobilie gesucht. Diese sollte einfach zu vermieten sein, mittelfristig ein geringes Leerstandsrisiko haben. Dieses niedrige Leerstandsrisiko ergibt sich aus einer guten Makrolage des Standorts der Immobilie. Der Grundriss sollte praktisch und die Wohnungsgröße gefragt sein. Nicht in Frage kommen außergewöhnliche Immobilien.

Steht fest, welches Objekt gekauft werden soll, sollte nach Möglichkeit eine 100% Finanzierung erreicht und lediglich die Kaufnebenkosten getragen werden. Jetzt wird das Objekt, falls das noch nicht der Fall ist, vermietet und der Kredit getilgt. Gleichzeitig wird während der Tilgungszeit erster Cashflow generiert.

Bei der Aufnahme des Kredits kann zwischen Krediten mit gänzlich variablem Zinssatz und Krediten mit fixen und variablen Zinssätzen gewählt werden. Die Finanzierung mit einem festgeschriebenen Zinssatz wird durch sicherheitsorientierte Anleger bevorzugt. Hier wird ein im Vorfeld definierter Zinssatz für eine festgelegte Dauer angewandt. Dieser wird im Kaufvertrag festgehalten und ist unveränderbar.

 

Bei der Finanzierung mit Zinsbindung kann während der Laufzeit in der Regel ein signifikanter Anteil des Kredits getilgt werden. Läuft der Zeitraum der Zinsbindung ab, wird ein variabler Zinssatz angewandt. Grundlage ist hier der Leitzinssatz der EZB, die finanzierende Bank erhält einen Zinszuschlag. Durch die Zinsbindung können folglich hohe Finanzierungskosten minimiert werden. Bei steigenden Zinsen ist davon lediglich der Restbetrag betroffen.

Im Gegensatz zu anderen Geldanlagen ist die Inflation der Freund des Immobilienanlegers. Bei steigender Inflation steigen auch die Mieten und Kaufpreise für Wohnraum. Der Kredit jedoch wird mit einer gleichbleibenden Rate getilgt. Ein Nachteil der fixen Zinsen sind jedoch die vergleichsweise etwas höheren Zinssätze.

Bei Buy and Hold gilt: je mehr Wohnungen sich mit positiven Cashflow im Portfolio des Anlegers befinden, umso höher sind die Einnahmen. Dieser Überschussbetrag kann beispielsweise in die Diversität der Investments fließen.

Je höher der Cashflow und das vorhandene Vermögen ist, umso höhere Kredite können aufgenommen werden.

Fazit für Buy and Hold

Buy and Hold bietet sich für alle Anleger an, die langfristig in Immobilien investieren möchten. Das Ziel ist immer eine 100%-Finanzierung, da das vorhandene Eigenkapital so flexibel einsetzbar bleibt. Die Finanzierung der Kredite erfolgt über die Mieteinnahmen, über die spätestens mit Tilgung des Kredits Cashflow generiert wird.

Das vorhandene Vermögen wird genutzt, um die Finanzierung neuer Immobilien abzusichern. Menschen, die schnell ein Vermögen aufbauen wollen und bereit und in der Lage sind, viel Zeit in die Geldanlage zu stecken, für den bietet sich die Methode Fix und Flip an. Diese beiden Anlageformen können auch in Kombination miteinander angewandt werden. Zudem kann die Investition in Immobilien durch die andere Investitionsformen ergänzt werden.


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