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Immobilien: Sachwert mit Substanz und langfristigem Potenzial
Immobilien gelten seit jeher als wertstabile Kapitalanlage. In unsicheren Zeiten überzeugen sie durch greifbare Substanz und inflationsgeschützte Mieterträge. Gerade 2025 – nach der Marktkorrektur der letzten Jahre – ergeben sich für Kapitalanleger wieder neue Chancen.
Warum der Immobilienmarkt wieder attraktiv wird
- Die Preise sind in vielen Regionen seit 2022 spürbar gefallen – in manchen Großstädten um bis zu 20 %.
- Gleichzeitig haben sich die Mieten stabilisiert oder steigen weiter – vor allem in Ballungszentren und Universitätsstädten.
- Eigentümer können von steuerlichen Vorteilen profitieren(z. B. AfA-Abschreibung, Werbungskosten, Spekulationsfrist).
Beispiel: Wer 2025 eine Immobilie in Leipzig oder Hannover erwirbt, zahlt deutlich weniger als noch vor drei Jahren – kann aber bei Neuvermietung eine solide Bruttorendite von 4–5 % erzielen. In Kombination mit günstigen Sanierungskrediten (z. B. über KfW) kann dieses Investment langfristig lukrativ sein.
Vorteile der Immobilie
- Regelmäßige Mieteinnahmen
- Inflationsschutz durch Sachwert
- Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten
- Wertsteigerung bei guter Lage und Modernisierung
Nachteile der Immobilie
- Hohes Einstiegskapital erforderlich
- Verwaltungsaufwand und Instandhaltungskosten
- Risiko von Leerstand oder Mietausfällen
- Geringere Liquidität: Verkauf dauert oft Monate
Einstieg jedoch auch mit wenig Eigenkapital möglich
Zwar gilt Immobilienbesitz oft als kapitalintensiv, doch durch sogenannte 100 %- oder sogar 110 %-Finanzierungen ist ein Kauf mittlerweile auch mit geringem Eigenkapital möglich – vorausgesetzt, die Bonität stimmt. Einige Banken bieten Finanzierungen, bei denen nicht nur der Kaufpreis, sondern auch ein Teil der Nebenkosten abgedeckt ist. Allerdings ist zu beachten: Je geringer das Eigenkapital, desto höher sind meist die Zinsen und monatlichen Belastungen. Wer auf diesem Weg finanziert, sollte besonders sorgfältig kalkulieren.
Außerdem lassen sich Mietausfälle absichern – so geht’s!
Das Risiko von Mietausfällen lässt sich ebenfalls reduzieren. Hierfür gibt es spezielle Mietausfallversicherungen, die im Fall von Zahlungsunfähigkeit oder den sogenannten Mietnomaden greifen können. Auch eine gute Bonitätsprüfung der Mieter, Kautionsvereinbarungen sowie eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung helfen dabei, sich abzusichern. Gerade für Einsteiger empfiehlt sich eine enge Begleitung durch einen erfahrenen Immobilienverwalter oder Makler.
ETFs: Flexibel, kostengünstig, breit gestreut
Exchange Traded Funds (ETFs) sind börsengehandelte Indexfonds, die passiv einen bestimmten Markt abbilden – etwa den DAX, MSCI World oder den S&P 500. Sie gelten als effizientes Anlageinstrument für den langfristigen Vermögensaufbau.
Warum ETFs 2025 im Trend liegen
- Die Zinsen auf Tagesgeld steigen wieder, doch langfristige Renditen liegen oft deutlich darunter.
- ETFs bieten historische Renditen von durchschnittlich 6–8 % p. a. (je nach Index und Zeitraum).
- Sie sind leicht zugänglich, günstig in der Verwaltung und sofort handelbar.
Beispiel: Eine Einmalanlage von 50.000 € in den MSCI World ETF hätte über die letzten 20 Jahre eine durchschnittliche Rendite von über 7 % erzielt – bei deutlich geringerer Einstiegshürde und höherer Liquidität als eine Immobilie.
Beliebte ETFs 2025
- iShares Core MSCI World ETF: breit gestreut auf über 1.500 Unternehmen weltweit
- Vanguard FTSE All-World: deckt Industrie- und Schwellenländer ab
- Xtrackers DAX UCITS ETF: für Anleger mit Fokus auf den deutschen Markt
Vorteile von ETFs
- Hohe Liquidität, jederzeit handelbar
- Geringe Kosten
- Weltweite Diversifikation möglich
- Ideal für Sparpläne schon ab 25 €/Monat
Nachteile von ETFs
- Meist keine laufenden Einnahmen wie Miete
- Wertschwankungen an der Börse
- Psychologisches Risiko bei Kurseinbrüchen
Keine laufenden Einnahmen – aber Dividenden möglich
Zwar generieren ETFs keine festen monatlichen Einnahmen wie Mieten, doch viele ETFs enthalten dividendenstarke Unternehmen. Bei sogenannten ausschüttenden ETFs erhalten Anleger in regelmäßigen Abständen Dividenden, die – abhängig vom Fonds – ein passives Einkommen ermöglichen. Besonders beliebt sind dabei Dividenden-ETFs, etwa auf den FTSE All-World High Dividend oder den S&P Global Dividend Aristocrats.
Wertschwankungen und Psychologie – Langfristiges Denken hilft
Anders als Immobilien unterliegen ETFs ständigen Kursschwankungen. Doch Studien zeigen: Wer breit gestreut investiert und langfristig hält (z. B. 10 Jahre und mehr), reduziert das Risiko erheblich. Das sogenannte Buy-and-Hold-Prinzip bewährt sich – vorausgesetzt, man bewahrt in Krisen die Ruhe. Tools wie individuelle Sparpläne, Rebalancing oder ein definierter Anlagehorizont helfen Anlegern, emotionale Fehlentscheidungen zu vermeiden.
Was passt besser zu wem?
Immobilie besser für…
- Anleger mit Eigenkapital (ab ca. 30.000 €)
- Langfristige Investoren mit Fokus auf Mieteinnahmen
- Menschen, die aktiv gestalten oder selbst vermieten wollen
- Käufer mit guter Bonität und langfristiger Finanzierungsstrategie
ETF besser für…
- Einsteiger mit begrenztem Kapital
- Menschen, die unabhängig und flexibel bleiben wollen
- Anleger mit Fokus auf Rendite statt Substanz
- Personen, die regelmäßig sparen (z. B. mit Sparplänen)
Fazit: Beide Anlageformen haben Potenzial und die Mischung macht’s!
2025 müssen Anleger nicht entweder/oder entscheiden. Wer Immobilien und ETFs kombiniert, kann langfristig profitieren: Während Immobilien laufende Einnahmen und Substanz bieten, sorgen ETFs für Flexibilität und globale Streuung. Wer strategisch plant, steuerliche Vorteile nutzt und seine Risikobereitschaft kennt, ist für die Zukunft gut aufgestellt.
Checkliste: Welche Anlageform passt besser zu Ihnen?
- Möchten Sie laufende Einnahmen (z. B. Miete) erzielen? → Immobilie
- Haben Sie Eigenkapital zur Verfügung? → Immobilie
- Ist Ihnen Liquidität wichtiger als Substanz? → ETF
- Sind Sie bereit, sich mit Mietrecht und Verwaltung zu beschäftigen? → Immobilie
- Wollen Sie mit kleinen Beträgen starten und flexibel bleiben? → ETF
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