Was Altbaukäufer wirklich sehen (und was sie denken)
Altbaukäufer verlieben sich in Proportionen, Licht, Stuck, Türen, Dielen. Gleichzeitig denken sie sofort an Elektrik, Feuchtigkeit, Heizung, Fenster, Dach. Erfolgreich verkaufen heißt: Charme bewahren, Risiken entkräften, Transparenz herstellen. Kein Schönreden, kein Dramatisieren. Fakten und Atmosphäre in Balance.
Die fünf Stolpersteine, die Sie am besten vor dem Inserat entschärfen
Elektrik & Brandschutz
Prüfen Sie den Stand der Hauptverteilung, FI/LS-Schutz, Querschnitte, Anzahl und Lage der Steckdosen. Altbau plus „fliegende Mehrfachsteckdosen“ ist ein Preisdrücker. Ein kurzes Prüfprotokoll vom Elektriker und zwei, drei sichtbar modernisierte Punkte (z. B. neue Glasfaser-/LAN-Dosen, ordentliche Abdeckungen, Fehlersuche erledigt) schaffen Vertrauen.
Feuchtigkeit & Schimmel
Typisch: Keller, Sockelzone, Außenwände. Zeigen Sie, wo Feuchte erwartbar ist (diffusionsoffene Materialien) und wo sie ein Mangel wäre. Dokumentieren Sie Ursachen und Maßnahmen: Lüftungskonzept, gereinigte Regenrinnen, intakte Fallrohre, nachgezogene Anschlüsse, ggf. Salzfracht im Mauerwerk begutachten lassen.
Dach & Fassade
Zwei Fragen entscheiden: Dichtigkeit und Aufbau. Ein Sichtcheck (Ziegel, Anschlüsse, Dachrinnen) plus Rechnung/Protokoll aus den letzten Jahren nehmen viel Wind aus Verhandlungen. Bei Fassade: Putzrisse sauber bewerten (Setzung vs. Schwund), Holzbauteile gestrichen, Fensterlaibungen geprüft.
Fenster & Schallschutz
Alte Kasten- oder Flügelfenster sind ein Asset, wenn sie gangbar, dicht und gepflegt sind. Dichtungen und Beschläge warten lassen, ggf. Wartungsrechnung beilegen. Thema Lärm: Zeigen Sie messbar, wie ruhig es innen ist (einfaches Schallmess-Screenshot von einer App in ruhigen / belebten Zeiten).
Heizung, Leitungen, Bäder
Altbau lebt von Substanz, nicht von Ausreden. Nennen Sie Baujahr und Typ der Heizung, letzte Wartung, eventuelle Hydraulik-Optimierung, Thermostate, Leitungsalter (Wasser/Abwasser). Ein kleiner Bad-Refresh (Armaturen, Silikon, Spiegel, Licht) bewirkt auf Fotos Wunder – ohne Komplettumbau.
Unterlagen, die Vertrauen verkaufen
- Energieausweis (Bedarf oder Verbrauch, aktuell und vollständig)
- Pläne/Grundriss (wenn möglich, maßstäblich und lesbar)
- Wartungen, Rechnungen, Prüfprotokolle (Heizung, Elektrik, Schornstein)
- WEG-Protokolle und Rücklagenstand (bei Eigentumswohnungen)
- Baulasten-/Denkmalschutz-Hinweise (sofern relevant)
- Nachweise zu Modernisierungen (Fenster, Dach, Dämmung, Bäder)
Tipp: Machen Sie daraus eine digitale Verkäufermappe. Wer Unterlagen im Griff hat, verhandelt seltener im Minus.
Preisstrategie für Altbau: realistisch, klar, erklärbar
Altbauten lassen sich nicht per Durchschnittswert verkaufen. Drei Faktoren zählen:
Zustandsklasse klar benennen
„Gepflegt, punktuell modernisiert“ wirkt ehrlich – „komplett saniert“ nur, wenn es stimmt. Ein externer Kurz-Check (z. B. Elektrik/Dach) gibt Ihnen Argumente, keinen Angriffsfläche.
Sanierungspuffer offen adressieren
Wenn Leitungen alt sind oder die Heizung absehbar ansteht, benennen Sie das und preisen einen fairen Puffer ein. Käufer danken Klarheit mit Verlässlichkeit im Abschluss.
Preiskorridor statt Fixpunkt
Starten Sie im engen Korridor und testen Sie die Resonanz in den ersten 10–14 Tagen. Starke Nachfrage? Oben bleiben. Lau? Minimal anpassen – ohne Signal „Notverkauf“.
Sanieren oder so verkaufen? Drei Szenarien
„Licht an, los geht’s“
Objekt ist gepflegt, Technik nicht taufrisch, aber zuverlässig. Kleine Kosmetik (Licht, Farbe, Silikon, Dichtungen) und sehr gute Fotos reichen. Schneller Marktstart, keine Baustelle.
„Zwei-Raum-Schach“
Gezielte Eingriffe an neuralgischen Punkten: Elektrik-Update in Küche/Bad, sichtbare Wartung, ein Bad-Refresh. Kleine Maßnahmen, große Wirkung – besonders für Erstkäufer.
„Bühne frei für Visionen“
Wenn Mehrinvest nötig wäre, verkaufen Sie die Möglichkeit mit: Visualisierung eines geöffneten Wohn-Essbereichs, Beispiel-Budget, Referenzbilder. Vision schlägt Roh-Baustellenfoto.
Altbau inszenieren: Atmosphäre, die bleibt
- Licht: Warmweiß, drei Ebenen (Decke, Wand, Tisch).
- Holz: Dielen ölen, kleine Ausbrüche spachteln, Glanz vermeiden.
- Türen & Beschläge: Gängig, geölt, intakte Klinken.
- Texturen: Vorhänge bis Boden, Teppiche zonieren Räume, nichts Zierliches überfrachten.
- Geruch & Klang: Neutral. Kein Duftfeuerwerk. Das Knarzen darf leben – nur nicht dominieren.
- Heldenmotive: Stuckdetail, Kassetten-Tür, Sprossenfenster – groß und ruhig fotografiert.
Recht & Rahmen: kurz, aber relevant
- Denkmalschutz kann Maßnahmen lenken, aber auch steuerliche Vorteile bringen. Früh klären.
- Genehmigungen (z. B. Dachausbau, Gauben, Außenwerbung) nicht versprechen, sondern prüfen.
- Teilungserklärung/WEG: Sondernutzungen, Kurzzeitvermietung, Instandhaltungszuständigkeit kennen.
- Energie: Altbau muss nicht Neubau sein – aber ehrliche Angaben sind Pflicht. Vorteile (z. B. massive Bauweise, Speichermasse) gern nennen.
Fotokonzept & Besichtigungsregie
- Uhrzeit wählen: Seitenlicht, keine harte Mittagssonne.
- Rahmen schaffen: Korridor-Shots, Blickachsen, Tür-auf-Momente.
- Details erzählen: Griff, Kerbe, Stuckleiste – zwei, drei Close-ups mit Tiefe.
- Besichtigung führen: Vom hellsten Raum starten, technische Themen dort ansprechen, wo sie sind. Nichts verstecken, alles erklären.
Quick-Check vor dem Live-Gang
- Elektrik sichtbar gepflegt?
- Feuchteherde lokalisiert und erklärt?
- Heizung gewartet, Protokoll vorhanden?
- Fenster gängig, Dichtungen ok?
- Unterlagen Mappe vollständig?
- Fotos erzählen Charme und Substanz?
TAURIBA FAZIT
Altbau verkauft Emotion und Ehrlichkeit. Wer Charakter zeigt, Substanz belegt und realistisch bepreist, verhandelt auf Augenhöhe und schließt sauber ab. Der Schlüssel ist Vorbereitung: kleine, kluge Eingriffe statt Großbaustelle. Dann wird aus „schwierigem Altbau“ eine gesuchte Rarität.
TAURIBA hilft Ihnen mit einem starken Exposé, sauber aufbereiteten Unterlagen und einer reibungslos organisierten Finanzierung: Wir koordinieren die Käuferunterlagen, klären Rückfragen mit der Bank und begleiten den Prozess bis zur Finanzierungszusage.
