Warum die Wiesn Vermietpreise nach oben treibt
- Nachfrage-Peak: Während des Oktoberfests machen Buchungen in München rund ein Drittel der Herbst-Reservierungen aus; die durchschnittlichen Zimmerpreise stiegen 2024 auf ca. 416 € pro Nacht – 59 % über dem Herbst-Durchschnitt und 138 % über dem Jahresschnitt. Das spüren auch private Anbieter.
- Besuchermagnet: 2024 zählte das Fest bereits zur Halbzeit 3,6 Mio. Besucher – die Stadt bleibt globaler Publikumsmagnet. Für 2025 ist der Zeitraum offiziell bestätigt.
Was ist in München erlaubt? Die Kurzfassung
Grundlage ist das bayerische Zweckentfremdungsgesetz (ZwEWG) und die Münchner Zweckentfremdungssatzung.
Die 8-Wochen-Regel
- Eigene Wohnung komplett als Ferienwohnung an Gäste überlassen: bis zu 8 Wochen pro Kalenderjahr genehmigungsfrei. Mehr als 8 Wochen erfordert eine Genehmigung der Stadt. Verstöße können bußgeldbewehrt sein (Bußgeldrahmen in Bayern bis 500.000 €).
Zimmer statt ganze Wohnung
- Einzelne Zimmer in der selbst bewohnten Hauptwohnung zu vermieten ist genehmigungsfrei, solange nicht mehr als 50 % der Wohnfläche betroffen sind.
Registriernummer im Inserat?
- In München derzeit keine separate Registriernummer erforderlich. (Anders als z. B. in Berlin.)
Genehmigung und Zuständigkeit
- Vollzugsbehörde ist das Sozialreferat (Amt für Wohnen und Migration). > 8 Wochen: Genehmigung beantragen; die Stadt verweist auf die Kostensatzung (Fall-abhängig).
Rechtliche Stolpersteine: Das müssen Sie zusätzlich beachten
Untermiete nur mit Erlaubnis (für Mieter)
Wer nicht Eigentümer, sondern Mieter ist, braucht immer die Zustimmung des Vermieters – insbesondere bei Überlassung an Dritte oder Kurzzeitvermietung. Grundlage: § 540 BGB (Gebrauchsüberlassung an Dritte) und § 553 BGB (teilweise Untervermietung). Ohne Erlaubnis drohen Abmahnung bis Kündigung.
Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)
In reinen Wohnanlagen kann eine WEG Kurzzeitvermietung einschränken oder untersagen, wenn die Teilungserklärung bzw. wirksame Beschlüsse das hergeben. Der BGH hat 2019 klargestellt, dass gewerbliche/kurzzeitige Vermietungen je nach Regelwerk unzulässig sein können. Prüfen Sie TE und Beschlusslage vor dem Inserat.
Meldepflicht für Gäste
Die Meldepflicht (Meldeschein) in Beherbergungsstätten wurde zum 1. Januar 2025 für deutsche Gäste weitgehend abgeschafft; ausländische Gäste müssen weiter am Anreisetag handschriftlich unterschreiben und sich ausweisen. Aufbewahrung der Meldescheine 12 Monate.
Sicherheit & Rauchmelder
In Bayern gilt die Rauchmelderpflicht: mindestens je ein Rauchwarnmelder in Schlafräumen, Kinderzimmern sowie Fluren, die zu Aufenthaltsräumen führen (Nachrüstung Bestandswohnungen bis 31.12.2017 abgeschlossen).
Versicherung
AirCover von Airbnb ist keine vollwertige Versicherung. Prüfen Sie Privathaftpflicht, Hausrat/Inventar und ggf. Vermieter-/Betriebshaftpflicht; die Vermietung der ganzen Wohnung ist nicht automatisch mitversichert. Vorab Policen checken/Bestätigung einholen.
Steuern: Was typischerweise anfällt
- Einkommensteuer: Einnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) und in der Steuererklärung anzugeben (Werbungskosten abziehbar).
- Umsatzsteuer: Kurzfristige Vermietung (typisch unter 6 Monaten) fällt grundsätzlich unter den ermäßigten Satz 7 % (nur auf die Übernachtung). Zusatzleistungen (Frühstück, Parkplatz etc.) meist 19 %. Kleinunternehmerregelung kann befreien. Details sind individuell mit dem Steuerberater zu klären.
- Beherbergungssteuer/City-Tax: München erhebt aktuell keine City-Tax, auch wenn das Thema immer wieder diskutiert wird.
Rechenbeispiel: Was kann übrig bleiben? (reine Beispielrechnung)
Angenommen, Sie vermieten 7 Nächte zur Wiesn zu 416 € pro Nacht (Orientierung: 2024er ADR-Wert im Hotelmarkt). Das ergibt 2.912 € Brutto-Übernachtungserlös.
Abzüge (vereinfachtes Beispiel):
- Airbnb-Host-Gebühr: ca. 3 % ≈ 87 € (Stand: klassisches Split-Fee-Modell; Änderungen für Software-verbundene Gastgeber in 2025 angekündigt)
- Reinigung/ Wäsche/ Verbrauchsmaterial (Annahme): z. B. 150–250 € gesamt
- Umsatzsteuer (falls nicht Kleinunternehmer): 7 % auf Übernachtungserlös (nur Beispiel, individuelle Prüfung nötig)
Wichtig: Das ist kein Steuer- oder Rechtsrat. Ihre tatsächliche Marge hängt u. a. von Gebührenmodell, Ausstattung, Auslastung, Steuerstatus und Genehmigungen ab.
Leitfaden: So gehen Eigentümer sauber vor
1) Recht prüfen
Teilungserklärung/WEG-Beschlüsse lesen, Miet- oder Nutzungsvertrag checken (falls Sie Vermieter haben), 8-Wochen-Kontingent planen. Bei > 8 Wochen: rechtzeitig Genehmigung beantragen.
2) Nachbarschaft mitdenken
Hausordnung kommunizieren, Nachtruhe sicherstellen (Check-in-Zeiten, Schlüsselübergabe, klare Regeln zu Partys).
3) Sicherheit & Ausstattung
Rauchmelder prüfen, Haftpflicht/Hausrat erweitern, Notfallnummern aushängen.
4) Preise realistisch kalkulieren
Wiesn-Nachfrage hoch, aber Gäste erwarten Qualität. Orientieren Sie sich an Marktwerten; im Hotelmarkt lagen Oktoberfest-Nächte vielfach bei 300–400 €+.
5) Buchhaltung & Steuern
Einnahmen/Ausgaben dokumentieren, Meldescheine (falls nötig) aufbewahren, Steuerfragen vorab klären.
TAURIBA Fazit: Lohnt sich die Kurzzeitvermietung zur Wiesn?
Ja – wenn Sie regelkonform agieren, Nachbarschaft & Sicherheit ernst nehmen und realistisch kalkulieren. Die Wiesn 2025 (20. 9.–5. 10.) bringt spürbare Zahlungsbereitschaft, aber auch strenge Spielregeln: max. 8 Wochen ohne Genehmigung, Vermieter/WEG-Zustimmung beachten, Melde- und Steuerpflichten einhalten. Wer das beherzigt, kann die zwei Festwochen wirtschaftlich nutzen, ohne rechtliche Risiken einzugehen.
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