Welche Faktoren beeinflussen den Wert meines Hauses?

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28.7.2022
Wenn du eine Immobilie verkaufen möchtest, gehört es zu deinen wichtigsten Aufgaben, dass du das Haus schätzen lässt. Dies ist notwendig, um mit einem reellen Wert einschätzen zu können, welchen Preis du ansetzt, wenn du das Verkaufsobjekt auf dem lokalen Immobilienmarkt anbietest.
Welche Faktoren beeinflussen den Wert meines Hauses?
Welche Faktoren beeinflussen den Wert meines Hauses?
28.7.2022

Um dein Haus schätzen zu lassen, kannst du dich an einen Bausachverständigen oder an einen professionellen Immobilienmakler wenden. Die Beauftragung einer Immobilienbewertung stellt der Makler dir nicht in Rechnung. Die Wertermittlung erfolgt individuell und unverbindlich. Hier gilt es, die folgenden Punkte zu beachten.

Lage und Umfeld (Makroloage und Mikrolage)

Im Rahmen einer fundierten Immobilienbewertung besitzt die Gegend, in der das Haus oder die Wohnung liegt, eine nicht unbedeutende Relevanz. Jeder gute Immobilienmakler unterscheidet hierbei die Makrolage von der Mikrolage.

Mit der Makrolage erfasst der Makler das Umfeld im weiteren Sinne. Für die Makrolage ist es z. B. wichtig, wo die Immobilie genau liegt. Hier spielt neben der Region oder einer Stadt auch der Stadtteil eine Rolle. Viele Menschen bevorzugen es z. B., in München, Hamburg oder Köln zu wohnen, weil sie es morgens näher zu ihrer Arbeitsstelle haben. Trotzdem bevorzugen sie eine eher ruhigere Wohngegend. Deshalb suchen sie lieber nach einer Wohnung in Köln-Rodenkirchen als in der Kölner Innenstadt.

Bei Beurteilung der Makrolage beurteilt der Makler die Infrastruktur der Region. Ist die Struktur des öffentlichen Personennahverkehrs so gut organisiert, dass es einem leicht fällt, von A nach B zu gelangen?

Lenkt der Immobilienmakler seinen Blick auf die Mikrolage, geht es um die direkte Umgebung des Hauses. Hier misst sich der Verkehrswert z. B. an der direkten Nachbarschaft oder an der Tatsache, dass die Immobilie direkt in der Fußgängerzone liegt. Ist dies der Fall, sind alle Geschäfte des täglichen Lebens für den neuen Eigentümer fußläufig erreichbar. Dies wirkt sich positiv auf den Verkaufspreis deiner Immobilie aus. Nachteilig könnte es allerdings sein, dass du keinen Garagenstellplatz für Autos zur Verfügung stellen kannst und die neuen Eigentümer gezwungen sind, ihren Wagen in einem Parkhaus abzustellen.

 

Größe und Schnitt der Wohnung

Ein wesentlicher Faktor, der bei dem Auftrag - Haus schätzen lassen - beachtet wird, sind die Größe und der Schnitt der Wohnung oder des Hauses, das zum Verkauf steht. Diese beiden Faktoren entscheiden darüber, wer als Zielgruppe für den Kauf der Immobilie in Betracht kommt.

Ein guter Immobilienmakler unterscheidet bei der Größe Nutzfläche, Wohnfläche und Grundfläche.

Die Grundfläche entspricht der bebauten Fläche eines Grundstücks. Von der Wohnfläche hängt es ab, ob die Wohnung für einen Single, ein verheiratetes Paar oder eine Familie mit Kindern geeignet ist.

Die Nutzfläche stellt dem Bewohner des Hauses eine bestimmte Fläche zur Nutzung zur Verfügung. Dies bedeutet aber nicht, dass die komplette Nutzfläche einer Wohnung auch genutzt werden muss. Sie steht z. B. zur Verfügung, für eine Abstellkammer, den Vorratsraum oder ein separates Arbeitszimmer.

Neben der Größe kommt es aber auch auf den Schnitt der Wohnung an. Ist diese z. B. dazu geeignet, einem Kleinkind genügend Platz zu bieten, könnten sich für den Kauf einer 100-quadratmetergroßen Wohnung Familien interessieren.

Zustand der Immobilie und Ausstattung der Räume

Der Zustand der Immobilie und die Ausstattung der einzelnen Räume sind zwei Kriterien, die den Verkehrswert - und damit auch den Verkaufspreis - maßgeblich beeinflussen. Je besser der Zustand des Hauses ist, desto teurer lässt sich das Objekt verkaufen. Hierbei berücksichtigt der Makler natürlich, dass der Wert sich mit den Jahren aufzehrt. Dennoch spielen eine guterhaltene Bausubstanz und ein gutes Mauerwerk eine wesentliche Rolle. Muss ein potenzieller Käufer zu viel Geld für die Sanierung einer Immobilie aufwenden, will er nicht noch einen teuren Verkaufspreis zahlen müssen.

Die Möglichkeit, einen Raum auszustatten, ist für den neuen Eigentümer deines Hauses ebenfalls interessant. So denkt ein Familienvater mit jungen Kindern vielleicht schon an den Ausbau des Dachstuhls zu einem separaten Zimmer, wenn ihm diese Möglichkeit mit deiner Immobilie gegeben wird.

 

Angebot und Nachfrage

Wie bei jedem anderen Verkaufsgeschäft auch, bestimmt sich der Verkaufspreis für ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder einen Bürokomplex aus dem Angebot und der Nachfrage.

Damit du ein erfolgreiches Immobiliengeschäft abschließen kannst, musst du einen Verkaufspreis wählen, der den reellen Wert deiner Immobilie wiedergibt. Setzt du z. B. einen Preis an, der weit unter dem tatsächlichen Wert liegt, verschenkst du bares Geld. Wählst du dagegen einen Verkaufspreis, der deutlich über dem Wert deiner Immobilie liegt, werden die potenziellen Käufer spätestens dann stutzig, wenn sie sich bei einer Immobilienbesichtigung den ersten Eindruck verschaffen. Entspricht das Haus nicht ihren Vorstellungen, wenn sich die Interessenten umgehend nach einem anderen Angebot umsehen.

Wegen der Auswirkung des Angebots auf die Nachfrage ist es wichtig, dass du die Kaufinteressenten mit einem Preis auf den Verkauf aufmerksam machst, der dem tatsächlichen Marktwert entspricht. Dies setzt voraus, dass du dein Haus schätzen lässt und dich bei der Kalkulation des Verkaufspreises an dem hierbei ermittelten Verkehrswert orientierst.

Du profitierst nicht nur bei einem Verkauf von einer fundierten Immobilienbewertung. Möchtest du z. B. eine Immobilie vererben oder diese in deinem Testament aufnehmen, solltest du vorher auch wissen, welchen Zeitwert die Immobilie im Zeitpunkt der Testamentserstellung oder der Errichtung des Schenkungsvertrages hat. Darüber hinaus ist die Wertermittlung wichtig, wenn bei einer Scheidung eine Vermögensaufteilung vorgenommen werden muss oder wenn eine Zwangsversteigerung ansteht. In allen diesen Fällen kannst du dich von einem kompetenten Immobilienmakler beraten lassen.

 

Wo kannst du dein Haus schätzen lassen?

Für die Durchführung einer fundierten Immobilienbewertung kannst du dich entweder an einen Bausachverständigen oder an einen erfahrenen Immobilienmakler wenden. Sowohl der Bausachverständige als auch der Immobilienmakler müssen bei der Immobilienbewertung den Vorgaben folgen, die die Wertermittlungsverordnung für Immobilien vorsieht.

Ein bestellter Sachverständiger fertigt nach der Beauftragung und der Begutachtung der Immobilie ein Wertgutachten an. Die Kosten für diese Tätigkeiten orientieren sich n dem Verkehrswert, den der Gutachter für diese Immobilie ermittelt hat. Sie liegen zwischen 0,5 % und 1,0 % des ermittelten Verkehrswerts. Möchtest du dein Haus von einem erfahrenen Immobilienmakler schätzen lassen, musst du keine Kosten aufwenden. Der Immobilienmakler führt eine unverbindliche, individuelle Wertermittlung für dein Haus durch, ohne dir eine Rechnung zu stellen 

Hinsichtlich der Immobilienbewertung sieht die Wertermittlung zwei verschiedene Verfahren vor. Für eine private Immobilie, die du selbst nutzt, wendet ein Makler das Vergleichswertverfahren an. Hierbei spielen u. a. die Verkaufspreise eine Rolle, die für den Verkauf einer ähnlich großen Immobilie in einer vergleichbaren Wohngegend erzielt werden konnten.

Möchtest du eine vermietete Immobilie oder eine Gewerbeimmobilie verkaufen, wendet ein Bausachverständiger oder ein Immobilienmakler das Ertragswertverfahren an. Um für derartige Immobilien einen Verkehrswert zu ermitteln, orientiert sich der Makler an den Erträgen, die sich mit dieser Immobilie erzielen lassen. Bei einem Vermietungsobjekt ist dies z. B. die ortsüblich erzielbare Miete. Diese muss nicht zwingend mit der tatsächlichen Mietzahlung übereinstimmen.

 

Fazit

Wenn du eine Immobilie verkaufen möchtest, musst du dir zunächst Gedanken um den Angebotspreis machen, mit dem du auf dem lokalen Immobilienmarkt aktiv wirst.

Einen reellen Ansatzpunkt erhältst du, wenn du den Wert deiner Immobilie von einem Bausachverständigen oder einem erfahrenen Immobilienmakler schätzen lässt. Ein Immobilienmakler bietet dir den Vorteil, dass er den Auftrag kostenlos übernimmt und mit einer unverbindlichen und individuellen Wertermittlung den aktuellen Zeitwert des Hauses ermittelt.

Die Durchführung einer Immobilienbewertung richtet sich an den Richtlinien, die die Wertermittlungsverordnung für Immobilien vorgibt. Hiernach bestimmt sich z. B. das Verfahren, mit dem ein Immobilienmakler die Immobilienbewertung vornimmt. Darüber hinaus sind für die Festlegung des Verkehrswerts noch weitere Aspekte wichtig.

Um die Wohngegend und die Lage der Immobilie einzubeziehen, analysiert der Makler die Makrolage und die Mikrolage. Die Größe und der Schnitt der Wohnung sind für einen potenziellen Käufer ebenso interessant wie der Zustand der Immobilie und die Ausstattung der Räume. Hier kommt es einem Interessenten z. B. darauf an, dass ein Dachstuhl zu einer separaten Wohnung ausgebaut werden kann.

Der Autor übernimmt keinerlei Gewähr für die Aktualität, Korrektheit, Vollständigkeit oder Qualität der bereitgestellten Informationen. Die Informationen auf dieser Website dienen lediglich dem unverbindlichen Informationszweck und stellen keine Rechtsberatung bzw. Steuerberatung dar.

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